Contracción en el mercado de la vivienda

  • Por (Vocal del Consejo Superior de Estadística y expresidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada)
    Noviembre 2020

    Las previsiones apuntan a un descenso de la actividad y de los precios.

    La pandemia de la covid-19 ha afectado de forma acusada al mercado de la vivienda en España en los tres primeros trimestres de 2020. La evolución de los principales indicadores revela que, a pesar del descenso de actividad, no ha tenido lugar un hundimiento de dicho mercado. Sin embargo, la aparición de una segunda ola de la pandemia coincidente con la llegada del otoño puede retrasar el proceso de recuperación.

    Los datos macroeconómicos del primer semestre de 2020 han revelado que el impacto negativo sobre la economía derivado de la primera ola de coronavirus ha presentado en España la mayor intensidad entre los países de la Unión Europea. Al final del segundo trimestre de 2020 la caída del PIB respecto del último trimestre de 2019 fue del 22,1%. El descenso del empleo fue también significativo: el 6,8%, según la Encuesta de Población Activa del Instituto Nacional de Estadística (INE). Dicho descenso sería superior de no ser por las ayudas directas proporcionadas desde el Gobierno a las empresas en forma de transferencias, aplazamiento de tributos y financiación crediticia avalada por el propio Gobierno a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

    El mercado de la vivienda había registrado una recuperación significativa después de la recesión sufrida en la crisis precedente de 2008-2009. Entre 2014 y 2019 las compraventas de vivienda crecieron un promedio anual del 8,2% y el ritmo medio anual de aumento del número de préstamos hipotecarios ascendió al 10,2%. En esta etapa destacó el fuerte aumento de los precios de los alquileres, superior al 50%, mientras que los precios de las viviendas aumentaron por encima del 30% y el aumento acumulado salarial fue prácticamente nulo. El problema de acceso a la vivienda se extendió a amplios estratos de la población, en especial a los hogares de nueva creación. El volumen medio anual de viviendas iniciadas descendió desde las 600.000 en la etapa previa a la crisis hasta un promedio de 60.000 entre 2014 y 2019.  

    El mayor impacto negativo de la pandemia sucedió entre los meses de marzo y mayo por las dificultades provocadas por las medidas de confinamiento. Resultaron espectaculares los descensos registrados respecto de los niveles de los dos primeros meses del año en las ventas de viviendas (-50%), en el volumen de préstamos hipotecarios a comprador de viviendas (-26,7%) y en el número de viviendas iniciadas (-38,4%). Los precios también descendieron en dicho periodo (-2,6%), mientras que se mantuvieron estables los alquileres.

    Menos renta disponible

    La desescalada del confinamiento provocó aumentos importantes en las magnitudes antes citadas entre junio y agosto. Destacó la recuperación de las compraventas, como se aprecia en la serie corregida de variación estacional (véase gráfico). Los precios de las viviendas dejaron de descender. En el mercado del alquiler se produjo una acumulación de oferta por el cambio desde los alquileres turísticos a los de carácter permanente. La reaparición de la pandemia en los meses de septiembre y octubre puede frenar la recuperación.

    Apostar por los alquileres sociales impulsaría la recuperación 

    Al contrario que en los ciclos precedentes de la economía española, el mercado de la vivienda no ha sufrido un hundimiento por la presencia de variables como los bajos tipos de interés de la financiación a comprador y la ausencia de alternativas claras a la vivienda como forma de colocación del ahorro. En 2020, no obstante, la caída del empleo y los nuevos descensos experimentados por los salarios han supuesto un retroceso de la renta disponible de las familias, variable decisiva a la hora de explicar la demanda de vivienda. 

    La previsión apunta a que en el conjunto del año descenderán la actividad y los precios en el mercado de vivienda. Persiste una situación de exceso de demanda en el mercado del alquiler. Datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana confirman que el stock de viviendas sociales de alquiler solo supone en España el 2,5% del parque de viviendas, frente al 9,3% de media en la UE. La superación de dicha situación podría venir de la mano de la construcción anual de 25.000 viviendas de dicho tipo durante varios años, lo que ayudaría a la recuperación de la demanda interna de la economía.

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