El mercado inmobiliario recobra el pulso
El crecimiento de la economía y la relajación de las condiciones financieras aceleran la compraventa de viviendas.
Los indicadores económicos más recientes revelan un retorno rápido a los niveles de actividad previos a la pandemia de covid-19. Tras un retroceso del PIB del 10,8% en 2020, la economía española puede crecer el 6,2% en 2021, según las últimas previsiones del Banco de España. Esta evolución de la economía, junto con unas condiciones financieras a todas luces permisivas, favorecerá una recuperación del mercado de vivienda superior a la que marcaban las previsiones.
En el primer trimestre de 2021 los indicadores de los precios de la vivienda registraron aumentos moderados. Los más acentuados fueron los experimentados por las ofertas de venta en el portal Idealista: el 4,4% en mayo con respecto al mismo mes del año anterior.
Los alquileres siguieron una evolución diferente. Según datos de Idealista, los precios retrocedieron el 7% entre septiembre de 2020 y mayo de 2021. El precio medio de los alquileres en mayo fue de 10,7 euros por metro cuadrado al mes, lo que supuso un retroceso del 6% sobre el mismo mes del año precedente. Los descensos interanuales fueron más intensos en las zonas con mayores aumentos antes de la pandemia, caso de Madrid (-12,7%) y Baleares (-15,6%).
El comportamiento de los alquileres se ha derivado, por una parte, del descenso de la demanda provocado por el retroceso del empleo y por la fuerte caída de la renta disponible de los hogares en el pasado ejercicio (-3,5%). Por otro lado, aumentó la oferta de viviendas de alquiler convencional por el retroceso de las viviendas turísticas. Menor demanda y más oferta explican la evolución bajista de los alquileres.
Recuperación moderada
Tras el fuerte bache del segundo trimestre de 2020, el peor de la pandemia, la compraventa de viviendas se recuperó a ritmo moderado en la segunda mitad del año. Dicho ritmo se ha acelerado entre enero y abril de este año (véase gráfico). La recuperación interanual de las compraventas (el 12,5% en el primer cuatrimestre de 2021) ha sido más acusada en las de nueva construcción, cuya variación interanual subió el 28,8% en el periodo enero-abril, muy por encima del 8,7% de las ventas de viviendas usadas.
Los precios de venta subirán más del 5% y los de los alquileres se estabilizarán
El fin de los cierres perimetrales ha estimulado las compras de segunda vivienda, sobre todo por parte de residentes en España. Las compras por extranjeros han continuado descendiendo. Las ventas de viviendas destinadas a segunda residencia o a fines de inversión explican el mayor aumento de las ventas de viviendas de nueva construcción.
Los flujos de financiación correspondientes a nuevas operaciones crediticias para compra de vivienda presentan tambien indicios claros de recuperación. Los tipos de interés se han mantenido en niveles reducidos (el 1,54% de media de los nuevos créditos en el primer cuatrimestre). Las nuevas operaciones de créditos a comprador de vivienda, que habían descendido en un 2,1% en 2020, crecieron el 36,5% entre enero y abril.
Nueva construcción
Tras el hundimiento del segundo trimestre de 2020, la construcción de nuevas viviendas se recuperó con claridad en el último trimestre de 2020 y la tendencia ha persistido en el primer trimestre de 2021, situándose solo el 0,9% por debajo del mismo periodo del año anterior. En 2021 puede crecer de forma significativa la nueva construcción, como anticipa el aumento continuado del empleo en el sector y del consumo aparente de cemento (el 10,8% en enero-abril).
La recuperación del mercado de vivienda puede continuar durante el resto del año. La mejora del empleo impulsará la demanda de alquiler y las favorables condiciones de financiación permitirán que las ventas de viviendas de segunda mano crezcan sobre el año precedente. Las principales magnitudes del mercado de vivienda (compraventas y construcción de nuevas viviendas) se aproximarán a los niveles de 2019, mientras que los precios de venta aumentarán por encima del 5% y los de los alquileres se estabilizarán en la segunda parte del año.
