Las dos caras del mercado de vivienda

La subida de los precios de la venta y el alquiler complica aún más el acceso a la vivienda de muchos españoles.

El año 2016 fue el tercero de la fase de recuperación del mercado de vivienda posterior a la recesión sufrida entre 2007 y 2013. Las previsiones para 2017 apuntan a que en este ejercicio persistirá dicha recuperación. El nivel de viviendas iniciadas se irá aproximando a las 100.000 viviendas/año. 

La mejor coyuntura, sin embargo, tiene otra cara menos optimista: el aumento de las ventas y de la nueva construcción está acompañado de elevaciones de los precios de venta y, sobre todo, de los alquileres. Esta evolución complica el acceso a la vivienda de amplios segmentos de la población española. 

EL LADO AMABLE

Los precios de las viviendas aumentaron el 4,5% en 2016 (4,2% en 2015). El aumento acumulado desde el primer trimestre de 2014 ha sido del 11,2% (gráfico 1). Han destacado los aumentos acumulados de Madrid (19%), Catalunya (16,9%) y Baleares (16,4%). 

Los alquileres, por su parte, crecieron el 7,5% en 2016, según datos del portal Fotocasa. El incremento acumulado desde 2014 ha sido del 15,1%, superior al de los precios de venta. 

El número de viviendas vendidas aumentó el 13,9%  en 2016 (9,9% en 2015), y alcanzó las 458.000. Dicho crecimiento se  concentró en las viviendas usadas. Andalucía, Catalunya, Madrid y Valencia concentraron más del 65% del total. 

Las viviendas iniciadas fueron 64.038 en 2016. Entre 2014y 2016 el 23,9% de las viviendas empezadas se ha concentrado en la Comunidad de Madrid, seguida de Andalucía (15,2%) y Catalunya (11,1%). 
El aumento del empleo, las mejores condiciones de financiación (el tipo de interés estuvo por debajo del 2% la mayor parte del año) y la mayor disponibilidad a prestar de las entidades de crédito, impulsadas por la laxa política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), han impulsado la demanda. Los créditos a tipo fijo han aumentado sensiblemente de peso dentro de las nuevas concesiones. 

Una tercera parte de las ventas se efectuaron mediante pagos al contado, sin préstamos hipotecarios por medio. Esto revela la presencia de inversores que compran vivienda ante la escasa rentabilidad de las inversiones alternativas. 

Las previsiones para 2017 son de un aumento importante de la nueva construcción, de un renovado aumento de las ventas y de un crecimiento más acusado de los alquileres. 

EL LADO OSCURO

El mayor crecimiento económico genera en España puestos de trabajo de baja calidad que no pueden acceder a la propiedad a través de un préstamo hipotecario. La inexistencia de un parque de viviendas públicas de alquiler ha convertido el alquiler privado en la forma más social de acceso a la vivienda. La creación de pisos turísticos en las principales capitales, en especial en las más turistizadas, reduce la oferta de viviendas para uso permanente y dispara los alquileres.

En numerosas capitales españolas los precios del alquiler superan ampliamente los salarios de los nuevos empleos. Los datos combinados de la Encuesta de Población Activa y de la Encuesta Trimestral de Salarios revelan que hay una proporción importante de salarios por debajo de los 1.000 euros mensuales. Mientras tanto, los precios de las viviendas protegidas, en línea con los del conjunto de las viviendas, se han distanciado sensiblemente de los precios de consumo y de los ingresos salariales.

En los registros municipales de demandantes de vivienda existentes en las ciudades de Andalucía hay 142.000 inscripciones, según la responsable de política de vivienda del Gobierno autónomo (Andalucía Inmobiliaria, enero-febrero 2017). El 30% aspira a una vivienda de alquiler y el resto busca vivienda en propiedad. 

En la práctica, no hay en España política de vivienda estatal con una mínima pretensión. La cuestión del acceso a la vivienda de los jóvenes hogares, la creación de un parque de vivienda social de alquiler y la actualización de la normativa de política de vivienda protegida son problemas lejanos a los afanes diarios del Ministerio de Fomento y del propio Congreso de los Diputados. 

En el panorama plano de la política de vivienda sólo destacan iniciativas como las del Ayuntamiento de Barcelona y algunas más tímidas de los de Madrid y Valencia, en todos los casos en favor de la creación de una oferta de vivienda social de alquiler. El difícil acceso es el lado oscuro de la —a primera vista— optimista coyuntura del mercado de vivienda en España.

* Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis. Fue presidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada.