Vivienda: historia de dos ciudades
El Plan de Vivienda aprobado por el Gobierno tiene un objetivo propio de otros tiempos: reactivar el sector inmobiliario estimulando la construcción.
Las compraventas de viviendas registradas aumentaron en España en enero de 2018 en un 23% sobre el mismo mes del año precedente. Los precios crecieron en 2017 en un 7,2%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), mientras que los alquileres lo hicieron en un 8,9%, según Fotocasa. Las viviendas iniciadas se incrementaron en 26,2%, hasta alcanzar las 80.900 viviendas en todo el ejercicio.
Sin embargo, en el último trimestre de 2017 el esfuerzo de acceso a la vivienda de los hogares mileuristas supuso el 75,3% de los ingresos en la vivienda en alquiler y el 58% en las viviendas en propiedad. Lo anterior implica que, en las presentes condiciones de salarios y de precios y tras el auge de las cifras del mercado, a quien gane menos de mil euros le resulta imposible acceder a una vivienda en España, tanto en propiedad como en alquiler.
Los indicadores disponibles confirman que la etapa de recuperación comprendida entre 2014 y 2017 ha tomado relativa fuerza en los dos últimos ejercicios. Los aumentos de precios superan ampliamente la media de la Eurozona. La construcción crece por encima del PIB, espoleada sobre todo por la edificación residencial.
Los impulsos de la demanda de vivienda son la creación de empleo, las excepcionales condiciones de financiación crediticia (en 2016 y 2017 los tipos de interés a comprador de vivienda han estado por debajo del 2%), la importante compra de viviendas por parte de extranjeros y la presencia de abundantes inversores, tanto personas físicas como jurídicas.
Las condiciones de los nuevos empleos (bajos salarios, abundancia de contratos a tiempo parcial e inestabilidad derivada de la elevada cuota de empleos temporales) obligan a los jóvenes que quieren emanciparse del entorno familiar a buscar casa en el mercado del alquiler privado. La mayor demanda de alquileres se ha encontrado con una oferta reducida de viviendas, tanto por el mayor ritmo de venta (consecuencia de los elevados precios) como por la rápida expansión de los alquileres turísticos.
En el presente contexto preburbuja del mercado de vivienda, en especial en el de los alquileres, el Gobierno ha aterrizado con su Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (Real Decreto 106/2018, BOE de 10 de marzo). El plan tiene como elementos más relevantes las subvenciones en el 40% de los alquileres (50% a los hogares de menos de 35 años) durante tres años a familias de ingresos no superiores a tres veces el IPREM (22.559 euros anuales en total) y las subvenciones a las promociones de nuevas viviendas que se destinen al alquiler durante 25 años y se alquilen a hogares de ingresos bajos y medios. Las ayudas serán cofinanciadas con las autonomías, a las que corresponde la ejecución de las actuaciones previstas en el citado plan.
La dotación presupuestaria prevista es de 1.442 millones de euros para los cuatro años del plan. Este carece de objetivos cuantitativos precisos, ni está previsto publicitar periódicamente sus resultados. Requerirá tiempo su puesta en marcha, pues primero habrán de firmarse convenios entre el Ministerio de Fomento con cada una de las comunidades autónomas. Después, estas desarrollaran normativas específicas para la aplicación del Plan en su territorio.
Las ayudas directas a los inquilinos reforzarán la demanda de viviendas de alquiler. Se pueden provocar mayores subidas de los precios y beneficiar así a los propietarios. El programa de fomento de las viviendas de alquiler tiene más interés, al pretender aumentar la oferta, cosa que también podría conseguirse comprando o alquilando viviendas vacías a los bancos y a Sareb, la sociedad que gestiona los activos inmobiliarios transferidos por las cajas de ahorros y bancos nacionalizados. Dicho programa requerirá colaboración por parte de los ayuntamientos, que deberían contribuir a la calificación de suelo para facilitar la construcción de dichas viviendas de alquiler.
En el plan se encuentra un objetivo propio de otros tiempos: lograr una mayor reactivación del subsector inmobiliario. No hay forma de evitar que la política de vivienda en España implique construir a toda costa.
