Vivienda: continúa la recuperación moderada

Opinión

El cambio cíclico del mercado de la vivienda se inició en España en  2014. La fase de recuperación moderada ha continuado en 2015. Dicha etapa pasará a engrosar el ya largo historial de auges y recesiones del mercado de la vivienda en nuestro país. En el primer semestre de 2015 ha persistido el aumento de las ventas de viviendas, según los datos de notarios, aunque el crecimiento no ha sido más intenso que el de 2014. Precios y alquileres han subido de forma moderada y ha crecido la construcción de viviendas.

La recuperación de la demanda resultó favorecida por el aumento del empleo, que fue del 3% entre el segundo trimestre de 2014 y el mismo período del presente año, según la Encuesta de Población Activa (EPA), equivalente a 513.500 empleos. Las compras de inversores han mantenido el empuje (hay más del 30% de ventas de viviendas al contado), y las de extranjeros siguen situadas en torno al 17% del total. Estas últimas pueden alcanzar las 385.000 en 2015.   

Según la Encuesta Continua de Hogares, en 2014 descendió en el 6,7% el número de familias que viven en propiedad, lo cual contrastó con el 3,6% de aumento de los hogares de alquiler. Ello es consecuencia de la peor calidad de los nuevos empleos, para los cuales sólo resulta asequible la vivienda en alquiler.  

La demanda de vivienda ha resultado impulsada por los descensos continuados de los tipos de interés de los préstamos a los compradores de vivienda, que se han situado en junio de 2015 en el 2,16%, casi un punto porcentual inferior al del mismo mes de 2014.  Está siendo decisiva la política del Banco Central Europeo (BCE), que inyecta liquidez a las entidades bancarias para impulsar las compras de viviendas, forzando  unos tipos de interés reducidos.

El volumen de los nuevos préstamos a compradores de viviendas creció el 18,6% en el primer semestre de 2015 sobre el mismo período del pasado ejercicio, equivalente a 32.000 millones de euros en 2015. En este año ha continuado el descenso de la tasa de morosidad de los préstamos inmobiliarios, el 5,88% en marzo de 2015 en los créditos a la compra y rehabilitación de vivienda, frente al 12% del total de préstamos. 

El aumento del precio de los alquileres (1,6% en mayo de 2015 sobre el año precedente, según Fotocasa, unos 7 euros por metro cuadrado al mes) parece más firme que el de las viviendas. El esfuerzo para un mileurista supera el 60% de los ingresos, en propiedad y en alquiler, lo que confirma la reaparición del viejo problema de accesibilidad a la vivienda. Esto requiere la presencia de una política de vivienda que contribuya a moderar dicho esfuerzo de acceso. 

Las mayores ventas de viviendas y la tendencia al alza de los precios explican la vuelta al crecimiento de las iniciaciones de viviendas, que fue del  28,1% en enero-mayo de 2015 sobre 2014 (45.000 viviendas en 2015). En 2015 puede volver a  reducirse el stock de viviendas de nueva construcción no vendidas (535.734 a fines de 2014), que puede terminar el año en torno a las 500.000 viviendas. 

El esfuerzo para un mileurista supera el 60% de los ingresos en propiedad y en alquiler

Es necesario reformar en profundidad las modalidades de acceso a la protección oficial

En 2015 han persistido unos niveles elevados de  desahucios. En el primer trimestre de 2015 hubo un aumento interanual del 6% en los lanzamientos derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria (unos 31.000 al año) y un ligero retroceso del 0,3% en los lanzamientos derivados de impagos de alquileres (36.000 en 2015). 

Después de 2008 ha descendido de forma radical el número de viviendas protegidas edificadas. El Plan Estatal de Viviendas vigente, el de 2013-2016, regulado por el Real Decreto 233/2013, no prevé ayudas ni convenios para la construcción de nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta o al alquiler.

El Ministerio de Fomento ha dejado, pues, la cuestión  de las viviendas protegidas en manos de las autonomías. Una proporción significativa de VPO no se destina a hogares con ingresos reducidos. No sólo es necesaria una política de vivienda que permita el acceso a la vivienda a hogares de ingresos reducidos, sino que es imprescindible reformar en profundidad los instrumentos tradicionales de dicha política.