Los nuevos amos del mercado de la vivienda

Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas frente a la Crisis

La vivienda vive una nueva dinámica, tras una caída de precios del 40%. No es que sea más fácil el acceso a ella. Los inversores institucionales, muchos extranjeros, compran pisos como alternativa a los depósitos.

En 2014, los indicadores del mercado de vivienda presentan abundantes señales de cambio, aunque no de forma homogénea. Los precios de las viviendas han dejado de bajar, las ventas se recuperan y la construcción de nuevas viviendas parece reaccionar, aunque con cautela. No hay política de vivienda a escala estatal y se conoce mal la evolución del alquiler.

El índice de precios de viviendas del INE registró un significativo aumento trimestral del 1,7% en el segundo trimestre de 2014. Dicho índice, el principal indicador del mercado de vivienda, había registrado un descenso acumulado de los precios de la vivienda próximo al 40% entre el tercer trimestre de 2007 y el primero de 2014. En todo caso, los precios de las viviendas parecen haber dejado de caer en el primer semestre de 2014, mientras que en los alquileres la recuperación de los precios parece menos dispar que en el caso de los precios.

Las ventas de viviendas registraron un crecimiento significativo en la primera mitad de 2014 sobre el mismo período del año precedente. Frente a las 300.349 viviendas vendidas en 2013, en 2014 puede haber un aumento interanual situado entre el 10% y el 15%. El inicio de la reactivación de los precios inmobiliarios fueron las adquisiciones efectuadas por los fondos de inversión extranjeros. Estos últimos están aprovechando desde hace un año las ventajas derivadas de los descensos de precios experimentados en España tras la prolongada crisis.

El carácter a todas luces expansivo de las políticas monetarias, apoyadas en los intensos aumentos de los balances de los bancos centrales (quantitative easing), está canalizando liquidez hacia la compra de activos. El modesto crecimiento de la economía mundial —sobre todo de la eurozona— está siendo compatible con la presencia de fuertes revalorizaciones de los precios de la vivienda en países como el Reino Unido.

En la primera mitad de 2014 las ventas de viviendas a extranjeros en España se han aproximado al 17%. En este ejercicio ha continuado descendiendo la proporción de ventas de viviendas financiadas con créditos hipotecarios, proporción que fue del 63% en el primer semestre, frente al 63,5% de 2013, según datos de los registros publicados por el INE.

El que una amplia proporción de ventas de vivienda se haya realizado en el primer semestre de 2014 sin financiación bancaria revela la presencia de inversores institucionales y de adquirentes en busca de una colocación de ahorro. Esta evolución resulta favorecida por los bajos tipos de interés, pues se compran viviendas como alternativa a los depósitos bancarios.

La política de la vivienda brilla por su ausencia

En el mercado de trabajo, los empleos de nueva creación se caracterizan por su inestabilidad y también por la baja remuneración. El mayor crecimiento de la economía puede estar reforzando, pues, la demanda de viviendas de alquiler, que entre 2010 y 2013 ha tenido una importante presencia en el mercado de vivienda.

Los nuevos créditos a comprador de vivienda han aumentado en casi el 20% sobre el año precedente en enero-julio de 2014. Sin embargo, predominan los préstamos a compradores de las viviendas que los bancos tienen en su balance para la venta. Los tipos de interés de los préstamos han seguido disminuyendo, pero el diferencial de los préstamos a interés variable sobre el Euribor está situado en torno al 2,5%, lo que puede plantear problemas a los compradores financiados con dichos préstamos si subieran los tipos de interés.

Entre enero y mayo de 2014 las viviendas iniciadas volvieron a descender en un 3,2% sobre el mismo período de 2013. Se advierte una reanimación de dicha magnitud en el segundo trimestre. En 2013 se iniciaron solo 33.900 viviendas, el nivel más bajo de la serie anual de visados de dirección de obra de los colegios de aparejadores.

Inversores institucionales y compradores de ocasión dominan, pues, la situación del mercado de vivienda español en 2014. Los bancos han suavizado la restricción crediticia y la política de vivienda brilla por su ausencia. Dicho mercado posiblemente presentará en 2015 un perfil expansivo más despejado que el de 2014.