El tímido resurgir del ladrillo
Obras: La construcción crece por primera vez desde el comienzo de la crisis. El reto para el sector es recuperar su relevancia sin caer en los excesos del pasado.
Una obra en Sant Cugat del Vallès (Barcelona). FOTO: EVA SANLEANDRO
Aunque de manera tímida, las grúas asoman de nuevo por encima de los tejados de algunas ciudades españolas. No hay, por ahora, motivos de alarma: nadie pronostica el regreso al desenfreno de la burbuja inmobiliaria que tantos estragos causó en la economía, pero lo cierto es que el sector de la construcción da señales de vida, incluida la vivienda. El duro ajuste iniciado en 2008 parece haber terminado.
“El año 2015 va a ser clave tras unos cuantos de una auténtica parálisis”, afirma Mireia Català, portavoz de la web inmobiliaria Fotocasa. “De momento podemos hablar de una tendencia a la normalización en el sector tanto respecto a precios de la vivienda como de la demanda, pero aún estamos lejos de los niveles de antes de la crisis”.
Donde ha comenzado a notarse la recuperación del ladrillo es en el empleo. Según la última Encuesta de Población Activa (EPA), correspondiente al primer trimestre, la ocupación en el sector aumentó en 30.300 personas, su ritmo más alto desde el inicio de la crisis. En un año, el número de ocupados en la obra ha crecido en 118.500 personas y las afiliaciones a la Seguridad Social han alcanzado los 1,02 millones, el máximo desde diciembre de 2012. A pesar de todo, el número de españoles que trabajan en la construcción no es ni la mitad del que había en el año 2008, cuando el sector daba empleo a 2,5 millones de personas. La mayoría de ellos siguen parados.
“El sector de la construcción y sus componentes, en especial la vivienda, suelen registrar fluctuaciones acusadas, superiores a las del resto de la economía”, explica el economista Julio Rodríguez López, ex presidente del Banco Hipotecario. “Los retrocesos sufridos por el sector en la pasada recesión fueron demoledores para la economía española y ahora todo apunta a que, una vez cambiado el ciclo, la construcción pase de nuevo a ser el componente de la demanda que experimente el mayor crecimiento”.
La recuperación ya ha comenzado a notarse en el empleo
El ladrillo fue, en efecto, el gran motor de la economía durante los años previos a la crisis. Un ejemplo basta para ver la peligrosa dimensión que adquirió el sector: en el año 2006 se iniciaron en España 800.000 viviendas, más que en Alemania, Francia e Italia juntas. En 2014 no se llegó a las 40.000.
La construcción ha visto descender su peso en el PIB español desde el 21,1% de 2007 hasta el 9,3% en 2014. En opinión de Rodríguez López, una participación normal oscilaría entre el 10% y el 15%, “aunque lo importante no es tanto lograr una cierta presencia per se en la economía como que el sector crezca, siempre que ello sirva para hacer frente a las necesidades de alojamiento e infraestructura de la economía española”.
SATURACIÓN DE OFERTA
La recuperación también la certifica Euroconstruct, una red de firmas de análisis que elabora informes bianuales sobre las tres principales actividades de la construcción: residencial, no residencial e ingeniería civil (véase el gráfico). Según sus datos más recientes, 2014 fue el último año en negativo para la industria del ladrillo en España. Euroconstruct calcula que el sector crecerá un tímido 1,8% este ejercicio y que el avance se duplicará en 2016 (3,6%) para acelerarse aún más en 2017 (5%). De todos modos, sus expertos creen que la construcción sigue atenazada por “grandes condicionantes”, entre los que menciona la debilidad de la demanda y la saturación de oferta.
En el terreno residencial, los visados de obra nueva registraron un aumento inter-anual del 39% en enero pasado. Aunque el incremento parte de cifras casi insignificantes, es un síntoma claro de que la situación ha cambiado. Las hipotecas sobre viviendas también han retomado la senda alcista, como lo han hecho el precio de los pisos y el número de compraventas.
La mejora de la situación va por barrios. A corto plazo convivirán zonas donde ya se dan las condiciones para reemprender la promoción de viviendas con otras en las que la crisis se prolongará. Así lo ven en Fotocasa: “Con el boom inmobiliario se construyó mucho, en cualquier sitio y de cualquier manera: edificios en las afueras de las grandes ciudades, en poblaciones pequeñas sin mucha demanda, o que no cubrían las necesidades básicas de muchas familias. Ello desembocó en un gran número de viviendas nuevas vacías sin vender, la mayor parte de ellas en manos de las entidades financieras y algunas, con difícil salida. En estas zonas, obviamente, no se está construyendo”.
NO REPETIR ERRORES
¿Hay peligro de que se infle una burbuja similar a la de los primeros años del siglo? Los expertos creen que no, aunque alguno no descarta que surjan problemas.
“Es posible que veamos viviendas de nueva construcción en 2015 o 2016 en ciudades como Madrid o Barcelona”, dice Mireia Català. “A lo que no se espera que asistamos es a otra fiebre de construcción como la del boom inmobiliario, cuando se construyó muy por encima de la demanda”. La representante de Fotocasa destaca que durante la crisis los bancos han reducido drásticamente su exposición al sector inmobiliario y ya no dan créditos hipotecarios con tanta facilidad, además de haber aumentado los préstamos de tipo fijo para evitar sorpresas. “Con estos cambios esperamos que no vuelvan a cometerse los errores del pasado”, afirma.
Rodríguez López cree que en el componente residencial sí hay cierto riesgo de que se produzcan excesos, tanto en precios como en obras. Y lanza una advertencia: “Las enseñanzas de las crisis se olvidan pronto, funciona la miopía del desastre y los ayuntamientos siguen tan ávidos como siempre de los ingresos derivados de la nueva promoción, a los que se les une el impuesto de bienes inmuebles (IBI) posterior a la construcción. Los bancos están volviendo a financiar compras de suelo a promotores afines o a filiales. En la nueva financiación, la relación préstamo/valor supera el 100% con frecuencia y no se sabe muy bien de qué va la nueva autoridad supervisora, el BCE”.
Un estudio de la Asociación Española de Análisis de Valor subraya que el sector no volverá, ni a corto ni a largo plazo, a la situación previa a la crisis. El futuro del sector, sostiene la Asociación, no está en un modelo basado en la construcción masiva, sino en el alquiler, la rehabilitación, la adaptación de casas antiguas y la mejora tecnológica. Hoy más que nunca, los jóvenes buscan vivienda en alquiler debido a las nuevas condiciones del empleo y a la movilidad geográfica favorecida por la reforma laboral, con lo que España se acercará más a la media europea. La escasez de empleo estable, la caída de los salarios y las dificultades para acceder al crédito harán que la demanda de vivienda en propiedad siga siendo muy baja.
