Pendientes de la ley hipotecaria
Desahucios: Decenas de miles de familias afectadas por ejecuciones hipotecarias están
a la espera de la nueva norma.
Vecinos y miembros de la PAH tratan de impedir un desahucio en Terrassa (Barcelona). FOTO: EVA SANLEANDRO
La Ley de Crédito Inmobiliario que actualmente se discute en el Congreso de los Diputados constituye una gran oportunidad para equiparar nuestra legislación en materia de desahucios a los estándares europeos. La Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil vulneran el derecho comunitario, la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y las recomendaciones de Naciones Unidas. Es especialmente urgente revisar profundamente la regulación del procedimiento de Ejecución Hipotecaria que ha sido el instrumento más agresivo que han utilizado los bancos para expulsar a cientos de miles de familias de sus casas sin apenas posibilidad de defensa.
Se trata de una ley que debería haber transpuesto la Directiva Europea sobre contratos de bienes inmuebles de 2014. Durante los últimos años el Partido Popular ha sido incapaz de efectuar la obligatoria transposición de la norma europea lo que ha supuesto que penda sobre España la amenaza de una multa de 105.000 euros diarios. Ahora el nuevo Gobierno socialista trata de corregir esta situación e intenta la aprobación de la ley en las próximas semanas.
En el segundo trimestre 17.152 familias fueron expulsadas de sus casas
La legislación española actual va en contra de la europea
Se eliminará el abuso de poder desahuciar con un solo impago
La situación de los desahucios no es un asunto del pasado. Los datos que ofrece periódicamente el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) revelan que sigue produciendo un número muy elevado de expulsiones de familias expulsadas de sus domicilios. Durante el segundo trimestre de 2018 se registraron 17.152 lanzamientos, el 1,7% más que el mismo periodo del año anterior. El aumento se ha producido como consecuencia del incremento de los lanzamientos de viviendas con contratos de alquiler, que ascendieron a 10.491 casos.
Los lanzamientos por impago de hipotecas registraron un ligero descenso y se situaron en 5.672. El problema de los desahucios hipotecarios, no obstante, se encuentra sobre todo en las decenas de miles de casos que se hallan paralizados en los juzgados de primera instancia y audiencias provinciales por decisión de los jueces a la espera de que el TJUE resuelva las dudas planteadas por varios tribunales españoles.
Numerosos abogados han alegado que la legislación española era contraria a la europea. Verónica Dávalos, abogada de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y experta en derecho comunitario señala: “Yo logré parar uno de los primeros desahucios el 14 de febrero de 2014. Alegué que el vencimiento anticipado, que permite desahuciar con el impago de una sola cuota mensual era una cláusula abusiva contraria al derecho comunitario”.
El salto cualitativo en la defensa de los hipotecados que no podían pagar sus préstamos se había producido con la sentencia del TJUE en el caso de Mohamed Aziz, de marzo de 2013, que se ha convertido en un referente histórico. El asunto, defendido por el abogado Dionisio Moreno, correspondió al juez José María Fernández Seijo, que decidió preguntar a los jueces europeos si la cláusula de vencimiento anticipado era compatible con el derecho europeo. Esta cláusula incluida en todas las hipotecas, y en la ley hasta 2013, permitía iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria que acaba en lanzamiento por el impago de una simple cuota o mensualidad.
Los jueces europeos, respondiendo a las preguntas de Fernández Seijo, declararon que el procedimiento hipotecario era contrario a la normativa europea. En concreto censuraron la legislación española por no permitir al juez paralizar un procedimiento de ejecución hipotecaria, que en la mayoría de veces conduce al desahucio, cuando existían cláusulas abusivas en el contrato. El carácter abusivo derivaba de una legislación que permitía la ejecución de una hipoteca por el solo impago de un plazo.
La sentencia forzó cambios en la legislación española que elevó de uno a tres los impagos mensuales necesarios para poder activar las cláusulas de vencimiento anticipado. Pero el cambió resultó ser muy insuficiente para unos contratos cuya duración es 20 a 30 años.
CUESTIONES PREJUDICIALES
En los años siguientes otros jueces plantearon de nuevo cuestiones prejudiciales al TJUE sobre otros aspectos relativos al vencimiento anticipado que fueron resueltos por los jueces de Luxemburgo a favor de los hipotecados en varias resoluciones en los asuntos Ribas Cachimbo, Quintano Ujeta, Pinilla y Cortés González, en 2015 y 2016. El auto de Quintano Ujeta de junio de 2015 significó otro salto cualitativo porque los jueces señalaron que lo determinante era lo que decía la escritura el día del contrato y no el número de meses impagados en la práctica. Como la práctica totalidad de hipotecas establecen que se puede activar el vencimiento anticipado y, por tanto, el proceso de ejecución con un solo impago, resultó que en la práctica totalidad de procedimientos había que archivar por la nulidad de la cláusula.
En enero de 2017 se registró otra decisiva sentencia del TJUE, el caso del Banco Primus, que fue otro golpe contra la cláusula del vencimiento anticipado. A raíz de esta sentencia fue el propio Tribunal Supremo el que preguntó a los jueces europeos cómo debían proceder ante los procedimientos de ejecución hipotecaria. Las cuestiones prejudiciales presentadas por el Supremo se sumaban a las planteadas anteriormente sobre la misma materia por los Juzgados de Primera Instancia número 2 de Santander, número 1 de Fuenlabrada y número 6 de Alicante. A ellos se sumó en marzo de 2018 el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona.
El Tribunal de la UE dictará sentencia a principios de 2019
La ministra Calviño afirma que la nueva ley no será retroactiva
La demanda de la dación en pago de la PAH no será atendida
Sobre todos estos asuntos ya se pronunció el pasado septiembre el Abogado General del TJUE Maciej Szpunar en unas conclusiones que reiteraron que el derecho español en materia de ejecución hipotecaria era contrario a la legislación europea. Las sentencias del TJUE, que suele tener muy en cuenta las conclusiones del abogado general, se dictarán en los primeros meses de 2019.
La próxima aprobación de la ley hipotecaria, que incluye una nueva regulación del vencimiento anticipado y otros aspectos relevantes de los préstamos hipotecarios, podría incidir en la situación de los desahucios que están paralizados en los juzgados y Audiencias y anticiparse a las sentencias del TJUE.
La enmienda transaccional que presentó el Gobierno establecía que para activar el vencimiento anticipado solo se podía solicitar con el 3% de cuotas impagadas (nueve plazos mensuales) en la primera mitad de la duración del préstamo o el 7% de impagados (12 cuotas no satisfechas) en la segunda mitad de la vida del préstamo. El texto del Ejecutivo incluía una disposición transitoria primera que dotaba de retroactividad las disposiciones relativas al vencimiento anticipado, lo que podría significar un perjuicio para todos los procedimientos paralizados en los juzgados.
En relación con este riesgo, el magistrado Guillem Soler, titular del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, y autor de una cuestión prejudicial sobre esta materia, ha advertido que si prospera la mencionada disposición transitoria “sería un segundo rescate, no económico, sino legislativo” del sector financiero.
En relación con estos riesgos, la ministra de Economía y Empresa, Nadia Calviño, manifestó recientemente en el Congreso de los Diputados: “Se está discutiendo una modificación para dejar más claro que esta ley no afectará a los procedimientos de ejecución que ya se han iniciado con anterioridad y que actualmente están paralizados para evitar que se puedan reactivar de forma masiva, estos procedimientos de ejecución, cuando se adopte la ley que está actualmente en tramitación, precisando que esta normativa solo será de aplicación a los contratos firmados a partir de su entrada en vigor”.
Otro aspecto que regulará la nueva ley es el de los intereses de demora cuando se producen impagos en la hipoteca. La enmienda del Grupo Parlamentario Confederal de Unidos Podemos al igual que Ciudadnos y el PSOE planteaba que los intereses de demora fueran dos puntos sobre el interés legal del dinero. La enmienda transaccional del Gobierno fija estos intereses en tres puntos por encima del interés legal. La propuesta del Partido Popular proponía el tripe del interés legal.
