Urbanismo // Madrid vuelve a apostar por el ladrillo

Los planes para construir 150.000 viviendas en la capital desatan el miedo a una repetición de la burbuja inmobiliaria.

Con la crisis del coronavirus prácticamente superada y el Partido Popular de nuevo al timón del Ayuntamiento, Madrid se prepara para una oleada de construcción de viviendas que empieza a recordar al boom que tantos estragos causó a principios de este siglo. Gracias a los nuevos desarrollos urbanísticos activados por el Gobierno de José Luis Martínez-Almeida, está previsto que se construyan en los próximos años más de 150.000 pisos, principalmente en la zona sureste de la capital.

El Ayuntamiento y los promotores aseguran que la oferta de nuevas viviendas beneficiará a todos los madrileños, sobre todo a los más jóvenes, porque ayudará a que los precios bajen en toda la ciudad, mientras que expertos en urbanismo y organizaciones ecologistas advierten de que Madrid corre el riesgo de repetir los errores que inflaron la burbuja inmobiliaria.

“Detrás de estas promociones lo que hay es especulación, no necesidad”, afirma Nines Nieto, especialista en temas urbanísticos de Ecologistas en Acción. “Madrid no necesita construir más, sino gestionar mejor el parque de viviendas que ya existe”. Sostiene Nieto que los nuevos desarrollos están al servicio de los grandes fondos especuladores y responden a un modelo de ciudad incompatible con la lucha contra la crisis climática. Según ella, el equipo de gobierno municipal está “empeñado en construir hasta el último centímetro cuadrado del municipio”mientras Madrid vive una situación de emergencia habitacional, con muchas personas desahuciadas y sin recursos para pagar el alquiler de una vivienda.

Coincide con esa opinión Agustín Hernández Aja, catedrático de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM), quien sostiene que el Ayuntamiento ha adoptado “la posición liberal de que los promotores hagan lo que quieran”. A su jucio, lo que se va a construir no son pisos,  sino“unidades hipotecarias”, espacios supestamente destinados a compradores que no existen. “Estos nuevos desarrollos son una prueba de que el dinero está volviendo al negocio del ladrillo y de que se ha renunciado a cambiar el modelo productivo”, afirma. 

Alexandra Delgado, profesora de Urbanismo de la Universidad Nebrija, cree que volver a construir más de lo que se demanda “sería un error que no podemos permitirnos”, pero agrega que la burbuja inmobiliaria de principios de siglo tuvo unas características muy específicas que son difíciles de repetir, al menos con la misma intensidad. Entonces, recuerda Delgado, se combinaron factores como la llegada del euro, la abundancia de financiación y la desregulación del planeamiento que ahora no se dan. 

La mayoría de los nuevos desarrollos urbanísticos se ubican entre las autovías de circunvalación M-45 y M-50 y junto al eje de la A-3, que une Madrid con Valencia. El más importante en volumen es el de Valdecarros, donde está previsto construir 51.000 viviendas, seguido de los de Los Berrocales, Los Ahijones y El Cañaveral, según datos recopilados por el diario Cinco Días. El último proyecto en ser aprobado es Madrid Nuevo Norte, antes conocido como Operación Chamartín, mucho más cercano al centro de la ciudad y en el que, a diferencia de los demás, predominan los edificios destinados a oficinas. 

Oportunidad perdida

Nines Nieto, de Ecologistas en Acción, apunta que durante la legislatura pasada, con la izquierda en el Ayuntamiento, se perdió una oportunidad de oro para replantearse el modelo urbanístico de Madrid: “En lugar de tomar medidas drásticas para frenar la especulación se optó por la mínima confrontación con los constructores”. Nieto denuncia que el nuevo gobierno municipal está cambiando de uso edificios residenciales o industriales para transformarlos en hoteles o apartamentos turísticos. Consecuencia: el centro está perdiendo habitantes, porque muchos no pueden permitirse los alquileres.

Manifestación en Madrid por el derecho a la vivienda. Foto: Adolfo Luján

El catedrático Agustín Hernández Aja lamenta que, a la hora de aprobar los nuevos desarrollos, las autoridades municipales no se han planteado cómo ayudar a combatir el cambio climático: “¿Alguien ha pensado en la utilidad y la sostenibilidad de todos estos productos? ¿Se han planteado alguna relación entre los nuevos desarrollos y el calentamiento global? ¿Han pensado en qué papel deben tener la economía y la sociedad madrileñas en la conservación del planeta?”. 

Los tres expertos coinciden en que, en lugar de construir más, es conveniente gestionar mejor el parque de viviendas existentes y que se haga buen uso de lo que está ya consolidado. Alexandra Delgado es partidaria de favorecer la rehabilitación, la creación de un parque público de vivienda de alquiler, el acceso a la vivienda de personas de menos recursos y la mezcla de residentes con distintos niveles de renta. 

La gran incógnita es si habrá demanda para absorber tantos pisos

Madrid crece, pero no en la capital, sino en la zona metropolitana

Madrid es la tercera área urbana más poblada de la Unión Europea, tras París y la región del Ruhr, en Alemania, que incluye ciudades como Colonia, Dortmund y Düsseldorf. Es también una de las comunidades autónomas que ha experimentado un mayor crecimiento económico, de empleo y de población en lo que va de siglo, pero esos avances se están registrando en las poblaciones de la zona metropolitana, no en la capital. 

Una de las incógnitas de los nuevos desarrollos es precisamente si habrá demanda suficiente para absorber tal cantidad de viviendas. No va a ser fácil. Si cada uno de los 150.000 pisos previstos lo ocupasen tres personas de media, estaríamos hablando de 450.00 nuevos habitantes en una ciudad de 3,3 millones que ha perdido población durante años y que actualmente solo tiene 70.000 más que hace una década. Mientras tanto, entre 2010 y 2020 la población de la Comunidad de Madrid se ha incrementado en 346.000 personas.

Norte rico, sur pobre

Los críticos con el modelo de crecimiento del gobierno municipal creen que este contribuye a ensanchar la brecha que separa el norte y el oeste de la ciudad (con mayor renta per cápita, mejor parque de viviendas y más zonas verdes), de los barrios del sur y el este. Lo que de verdad se necesita, sostiene Nieto, de Ecologistas en Acción, es satisfacer la demanda de más vivienda pública y de más equipamientos y zonas verdes en las zonas menos favorecidas. “El sur ahora mismo es un vertedero donde se ubican las instalaciones que nadie quiere, como las incineradoras”, afirma.

Para Alexandra Delgado, es fundamental “reequilibrar la diagonal que cruza Madrid y que divide rentas, empleo y equipamientos a través de la planificación. Más segregación nos conduce a un modelo inseguro y en el que no prosperamos todos”.