El mercado inmobiliario resurge
La compraventa de viviendas deja atrás la crisis de la pandemia y alcanza cifras desconocidas desde el 'boom' de principios de siglo.
El mercado de la vivienda vive un mini boom desde comienzos de año. Tras el bache provocado por la pandemia de coronavirus, la venta de casas, la concesión de hipotecas y los precios han retomado la senda alcista y se acercan ya a niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en julio se formalizaron 50.258 compraventas de viviendas, la cifra mensual más alta desde 2008. La tendencia se confirmó en agosto, con 49.884 transacciones.
Mientras tanto, los precios suben en consonancia con el aumento de la demanda. El índice de precios de vivienda (IPV) elaborado por el INE subió a una tasa anual del 3,3% en el segundo trimestre, su nivel más alto desde el estallido de la pandemia. El Consejo General del Notariado, por su parte, registró una subida media del metro cuadrado del 7,9% interanual en agosto.
La recuperación se nota especialmente en el número de hipotecas concedidas por los bancos. Según el INE, en julio se formalizaron 35.329 préstamos sobre viviendas, lo que significa un aumento del 14,4% en lo que va de 2021 y del 36,8% con respecto al mismo mes de 2020. El número de créditos hipotecarios es el más alto desde 2011 y van cinco meses consecutivos de alzas interanuales superiores al 30%.
¿A qué se debe el buen momento que vive el mercado? Jacobo Armero, agente inmobiliario independiente, menciona tres factores, todos ellos derivados de la covid-19: el ahorro embalsado durante los meses más duros de la pandemia, el aumento de las herencias por el alto número de fallecidos a causa del virus y el abandono de las ciudades hacia las afueras por parte de muchas familias en busca de espacios amplios y saludables. Otro factor clave es que los bancos están ofreciendo a los compradores las mejores condiciones de financiación que se recuerdan, con unos tipos de interés en mínimos históricos.
Los datos más recientes confirman el fuerte auge de las hipotecas a tipo fijo, que ya son casi 7 de cada 10 de los nuevos préstamos. En julio, el 68,1% de los créditos sobre viviendas se dieron a tipo fijo y el 31,9% restante a tipo variable, según el INE (véase gráfico). Ante la posibilidad de firmar una hipoteca a un tipo fijo del 1%, muchas familias que antes dudaban se han decidido a dar el paso y comprar una vivienda.
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) subraya que los bancos llevan años incentivando la contratación de hipotecas a tipo fijo porque ello les supone más, pero advierte de que no es la opción más favorable para los compradores si se tienen en cuenta las previsiones de tipos de interés que se manejan. “Se trata de una opción exclusivamente para aquellos que no quieran asumir la incertidumbre de posibles subidas y asuman ese coste extra por esa seguridad”, apunta.
Cuidado con la inflación
Si hay un nubarrón en el horizonte del mercado inmobiliario, ese es la inflación. Una prolongación en el tiempo del actual periodo inflacionario podría desembocar en una subida de los tipos de interés, que llevan años por debajo del 0% en la zona euro. De momento, el Banco Central Europeo (BCE) considera transitorio el rebrote de los precios y asegura que no está en sus planes subir el precio del dinero. La reunión de diciembre de su Consejo de Gobierno dará señales de lo que debemos esperar en 2022.
El euríbor, referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable, cerró el mes de octubre en el -0,46%, muy cerca del mínimo histórico del -0,50% que marcó en enero. La mayoría de los expertos coincide en que el índice seguirá varios años en negativo, pero algunos vaticinan que irá acercándose a territorio positivo más rápido de lo inicialmente previsto, debido, precisamente, al rebrote de la inflación.
Un incremento de medio punto en el euríbor se traduciría en una subida de 30 euros en la cuota mensual del préstamo hipotecario variable medio en España, que ronda los 130.000 euros a 23 años. Una familia hipotecada con el euríbor al -0,5% y un diferencial del 1% paga actualmente una cuota mensual de 500 euros. Si el índice subiera hasta el 0%, la mensualidad se elevaría hasta los 530 euros.
A la espera del impacto de la nueva ley de vivienda y de cómo se repartan los fondos de recuperación procedentes de Bruselas, el sector inmobiliario espera que el buen momento se prolongue. De confirmarse la recuperación de la actividad económica y del empleo, las previsiones son que el número de compraventas y préstamos hipotecarios, y también los precios, sigan subiendo.
