Vuelve la ‘Ciudad Jardín’

Un proyecto trata de revivir en Reino Unido el modelo de ciudad cooperativa que Thatcher finiquitó. Crecen los movimientos que aspiran a sacar la vivienda del mercado

CLT Homebaked, en Liverpool. Foto: Homebakery CLt

Cuando todavía la burbuja inmobiliaria no había estallado y los precios de las viviendas seguían subiendo, un grupo de personas profesionales preocupadas por el difícil acceso al mercado inmobiliario organizaron un encuentro en Letchworth Garden City, de Reino Unido. Había políticos, gente común, profesionales…, todos pensaban que debía de haber otra forma de enfrentarse al modelo de viviendas, y de ciudad.

El análisis era claro: los altos costos residenciales sustraían dinero circulante de la economía productiva, básicamente mediante la inflación del precio hipotecario. Y sobre todo, hacían imposible para la gente trabajadora comprar una casa sin una deuda que les atara de por vida —incluso en la vejez— y sin que se pusiera en peligro su propio equilibrio económico familiar. Además, muchas de las nuevas construcciones estaban (y están) social, medioambiental y económicamente obsoletas.

El encuentro tenía un sentido, revivir una Ciudad Jardín, un proyecto que sigue en marcha, en el que están trabajando diversos activistas de una gran variedad de sectores: desarrollo económico, Community Land Trusts —Fideicomisos Comunitarios de Tierra—, cooperativas de vivienda, alimentación ecológica, cooperativas de energía sostenible, y finanzas sociales y para el desarrollo. Juntos presentarán en 2016 el primer informe del proyecto de Ciudad Jardín del Siglo XXI en Inglaterra.

Las ciudades jardín son un concepto antiguo. En 1903, eso, que hoy parece una utopía teórica, ya se hizo realidad. Fue cuando el británico Ebenezer Howard adquirió a 54 kilómetros al norte de Londres una superficie de 22 kilómetros cuadrados con el apoyo de inversores éticos (incluidos los que se encontraban en el movimiento cooperativo, cuáqueros y otros inversores sociales), que poseerían las acciones de la futura y primera Garden City: Letchworth.

La escala de Letchworth, que hoy tiene 33.600 habitantes, permitió que para 1945 tuviera infraestructuras de servicios (agua, gas, electricidad, carreteras, transportes, bancos, lugares de empleo, escuelas, hospitales y espacios recreativos) gerenciados en forma de mutualidad. Los beneficios volvían siempre a la comunidad. Fue todo un éxito. Una gran ciudad que funcionaba de forma cooperativa y colaborativa.

LA FUNDACIÓN RESISTE

La experiencia, lamentablemente, llegó a su fin cuando la entonces primera ministra Margaret Thatcher decidió que eso no estaba bien. Aquello se acercaba demasiado al socialismo y había que derribarlo. Lo ilegalizó, e hizo posible que la gente vendiera sus casas en el mercado al mejor postor. Inmediatamente, sus habitantes comenzaron a especular.

Hoy, de aquella experiencia queda algo: no sólo las ideas cooperativas, sino la Letchworth Garden City Heritage Foundation, la fundación creada con los fondos de la privatización, que todavía tiene tierras por valor de 172 millones de euros, y que generan unas ganancias de 10,2 millones anuales. La fundación está entre los involucrados en hacer renacer una ciudad jardín como fue Letchworth.

El lema: “Una casa es una casa, no una ‘commodity’”

La primera ciudad jardín se formó en 1903 en Letchworth

El proyecto en el que trabajan tiene un sentido: que la tierra no pueda ser nunca más objeto de especulación. El lema es sencillo: “Una casa es una casa, no una commodity”. 

“Como en la transición de las cámaras digitales, simplemente necesitamos encontrar el punto de encuentro”, dice el prefacio del documento Sentido común, cooperativas y la captura del valor de la tierra en las ciudades jardín del siglo XXI, un largo texto editado por Pat Conaty, profesor y experto en el tema, que contó con la colaboración de 14 especialistas y políticos.

El objetivo es poco a poco sacar tierras del mercado. Lo hacen a través  de los Fideicomisos Comunitarios de Tierra (se conocen como CLT, las siglas del término inglés Community Land Trust), un instrumento que desde 2008 ha crecido exponencialmente. En Estados Unidos ya hay 250, y en Reino Unido (con un tamaño geográfico mucho más pequeño), 40.

¿Qué son las Community Land Trust? Básicamente, tierras sin precio, fuera del mercado. Esas tierras pueden utilizarse para muchas cosas y también para  construir viviendas, con lo que baja mucho el precio de la hipoteca, pues sólo hay que pagar por la construcción. 

Una casa construida en un CLT podría ser vendida por el precio que costó construirla, y puede subir al ritmo de la inflación (véase el gráfico). Pero no puede venderse fuera del CLT, según la evolución del mercado libre. La diferencia puede ser sustancial: en los últimos veinte años, el precio de los terrenos subió 4,5 veces más rápido que la inflación anual. Es decir: el modelo permite generar patrimonio a una familia, pero impide los pelotazos.

En EE UU existen 250 CLM, comunidades con tierra fuera del mercado 

El mayor proyecto alternativo prevé 10.000 viviendas en California

Sobre estas tierras también se construyen cooperativas de vivienda, con el modelo Ander o de cesión de uso (alquileres de por vida, a bajo coste, y transferibles a los hijos); se preparan tierras de cultivos; se crean infraestructuras de sostenibilidad energética y cualquier otro servicio. Los beneficios vuelven siempre a la comunidad que vive en esas tierras, y que gestiona la CLT.

¿Cómo se consiguen esas tierras para uso comunitario? Por lo general, se hace con el apoyo de los ayuntamientos, y para ello, hay que convencerlos de sus ventajas. Las tienen y no sólo para la comunidad. En primer lugar, las CLT no requieren que los ayuntamientos pongan dinero, sino únicamente espacios. En cambio, puede generar beneficios.

EL TREN DE LONDRES

Shann Turnbull, del International Institute for Self Governance, lo explica con el ejemplo de la extensión del metro de Londres, la línea jubileo, en 1990. Entonces, los ciudadanos pagaron impuestos por 4.800 millones de euros para extender el metro. Las propiedades que se encontraban donde llegó la nueva línea se dispararon. “¿Quién ganó la lotería?”, dice Turnbull. “No la mayoría de ciudadanos, que pagaron con sus impuestos. Los beneficios fueron directamente a los bolsillos de los dueños ausentes de los edificios circundantes”. 

En Estados Unidos y en Inglaterra las CLT están ya coordinadas por asociaciones a escala nacional, y tienen estrategias, ayudas, financiación con bancos creados específicamente para eso, y cursos. 

En Irvin, California, están desarrollando la CLT más grande que se haya hecho hasta ahora, igual que la de Letchworth en sus inicios, con un plan maestro para construir 10.000 viviendas, con fondos de pensiones, por un valor de 313 millones de euros.

Aunque ayude a caminar, parece que la utopía no está tan lejos, a pesar de todo.

ESPAÑA

Muchas iniciativas, casi todas rurales

España es sin duda uno de los lugares que más han sufrido y están sufriendo las consecuencias de la especulación inmobiliaria. Frente a esta situación, y de forma muy aislada respecto a la dinámica de mercado, están surgiendo —lentamente— alternativas como las cooperativas de viviendas bajo el modelo escandinavo Ander o de cesión de uso (la vivienda es de la cooperativa y se cede de por vida a los cooperativistas, de modo que no se puede especular con ello). El modelo es de  cohousing, viviendas colaborativas, que comparten muchos servicios y zonas comunes, como por ejemplo las cooperativas formadas por personas mayores (que comparten servicios de residencias).En España los ejemplos urbanos más concretos son la cooperativa La Borda y Sostre Civic.

Algo parecido a las iniciativas del modelo de cesión de uso son las ecoaldeas, también cohousing en casas sostenibles en zonas rurales. Esto es lo más parecido a lo que sería el Community Land Trust anglosajón. Pero las ecoaldeas no son nunca urbanas. Están en lugares apartados, y la idea es vivir de la tierra, con actividades del campo, siempre sostenibles. 

Aunque existen muchos proyectos nuevos, que nacieron al calor de la crisis, por ejemplo para recuperar pueblos abandonados, las ecoaldeas han constituido ya una red ibérica. 

En Barcelona hubo recientemente una reunión entre entidades cooperativas y el Ayuntamiento, con el fin de generar más proyectos coordinados antiespeculación.

Todavía falta para generar una Ciudad Jardín en España. Las bases están en plena construcción.