Domar el huracán Airbnb

Presión: Distintas ciudades del Planeta tratan de atar corto a la plataforma, a la que acusan de todos los males ligados al creciente turismo masivo.

MASIFICACIÓN Un grupo de turistas, en Barcelona. FOTOGRAFÍA: ANDREA BOSCH

Un ciudadano delata a su vecino porque ha vuelto a ver entrar y salir del inmueble a tres jóvenes desconocidos (y ruidosos) cargados de maletas. Un ministro de Hacienda manda detectar si en las declaraciones de impuestos de los contribuyentes constan ingresos extra procedentes de alquileres ocasionales de sus casas, o de habitaciones.Una empresa de big data (macrodatos) sobrepone al plano de un municipio a un mapa que señala la ubicación de anuncios de viviendas disponibles para estancias cortas. Un millonario extranjero que hace dos años adquirió un inmueble entero (de paso obtuvo así la residencia española) descubre que puede resultar hasta cuatro veces más rentable ofrecer los distintos pisos a visitantes ocasionales que buscar inquilinos estables. Un hotelero ve cómo a su alrededor emerge una nueva oferta informal para turistas que, sea o no ocasional, considera competencia desleal porque le come terreno sin tener que cumplir las mismas obligaciones legales de tipo fiscal, sanitario o de seguridad. Una pareja desiste de encontrar una vivienda de alquiler asequible en el centro de la ciudad y se marcha al extrarradio.  Un político encarga a un académico que analice por qué un barrio típico de su ciudad está perdiendo población y oferta de vivienda. Un turista se queja de que sólo topa con otros turistas. 

Entre enero y octubre en España entraron 67,5 millones de turistas, un 10,2% más

Airbnb ha pactado con 200 ciudades y recauda la tasa turística en París, Lisboa o Amsterdam

La historia se repite en lugares de todo el mundo. Y el culpable más veces señalado es Airbnb. Esta plataforma digital nacida en 2008 para poner en contacto a viajeros con anfitriones particulares para proponerles experimentar la vida real del destino no sólo ha puesto en pie de guerra a grandes y pequeños conglomerados hoteleros, sino que se ha convertido en foco de debate sobre la transformación de nuestras ciudades, el encarecimiento de las viviendas  y la exclusión socioeconómica de los ciudadanos descolgados de todas las burbujas. 

 

El enemigo número uno

Airbnb se ha convertido en pararrayos perfecto de una de las caras de la globalización, el transporte a bajo coste y las inmensas posibilidades de conectividad.

Islandia, con una población de 335.000 habitantes, intenta regular el espectacular incremento del flujo de turistas (29% en un año, hasta 1,6 millones) con un tope de tres meses al año para alquilar una vivienda sin pagar impuestos como una empresa. 

La federación de asociaciones de profesionales hoteleros de Francia AhTop habla de “la hotelización de un 25%” del parque de alquiler de la ciudad. 

Berlín, en plena escalada de precios inmobiliarios, prohíbe desde mayo pasado que un particular alquile su vivienda entera en plataformas como Airbnb, y sólo permite alquilar una habitación por piso. 

Sin permiso oficial, en Londres no se podrá alquilar la vivienda más que un total de 90 días al año, y en Nueva York, no es posible hacerlo si no es menos de 30 días y el dueño debe estar presente si alquila un cuarto. San Francisco, ciudad que vio nacer a Airbnb, mantiene una larga historia de amor-odio con ella, y le ha impuesto un tope de 60 días. 

Existen otras plataformas que, con variantes filosóficas y también sobre cómo y cuánto se paga al intermediario y/o al anfitrión, permiten también alojarse a golpe de click en casa de un otro que a veces vive allí y a veces no, y que a veces es profesional y a veces no, que en ocasiones cumple la normativa local y en otras no. Homeaway, Wimdu, BeMate,  Only-Apartments, Rentalia, Niumba, Housetrip, Rentalia o incluso experimentos como MyTwinplace, que en lugar de manejar dinero reserva casas con puntos. Pero el fenómeno Airbnb es el más extendido, el que plantea y simboliza el mayor de los retos. 

 

El apoyo del cliente

La comunidad ofrece más de dos millones de  viviendas para viajeros, ya sea una habitación sencilla o un castillo. Según estimaciones de bancos de inversión sobre el valor de una compañía fundada hace apenas nueve años, Airbnb puede valer 30.000 millones de dólares, más que cualquier otro conglomerado internacional hotelero, con la diferencia de que la plataforma carece de una sola habitación de su propiedad. 

Más de 60 millones de personas han actuado al menos una vez como sus huéspedes, en 191 países, casi todos los que existen en el mundo. Los anfitriones más activos celebran cumbres y discuten sobre cómo mejorar un invento que se sostiene en buena parte sobre la confianza y la reputación de personas desconocidas, evaluables. “Existía un modelo institucionalizado y llega otro que lo cuestiona. Los efectos locales nos indican que debe existir una regulación marco, pero debe tenerse en cuenta que el usuario de Airbnb está encantado con ella, es difícil obviar que cuenta con un apoyo muy fuerte de los clientes”, opina la profesora de marketing de Comillas ICADE Carmen Valor, que investiga sobre economía colaborativa.

 

Valor estimado de la plataforma Airbnb

30.000 M€

Huéspedes totales

60.000.000

Anfitriones en España (31/12/15)

79.600

 

Para acabar de tensar la cuerda, hace unos meses Airbnb anunció que no se conforma con los alojamientos. En su punto de mira cabe la industria turística entera. Se convertirá en una gran escaparate de rutas y experiencias entre las que el viajero podrá componer su viaje a medida. En septiembre, la compañía fundada por Brian Chesky (con una fortuna valorada hoy en 3.800 millones de euros), Joe Gebbia  y Nathan Blecharczyk compró la empresa catalana Trip4real, que comercializaba planes de ocio a través de particulares. Previamente, Airbnb había adquirido un montón de empresas con actividades que aportaban un posible complemento, entre las cuales Accoleo, Pencil Labs, Localmind, Fondu o Crashpadder.

 

Airbnb no quiere que la llamen agencia de viajes global ni nada parecido. Le gustaría que se la identificara con una especie de Amazon de los viajes. A través de casi una decena de rondas de financiación millonarias, han respaldado el proyecto inversores como Google Capital y Technology Crossover Ventures. El objetivo, adquirir escala. 

 

Miles de millones en reservas

Airbnb no hace pública su cifra de negocio ni sus resultados. Puede intentarse una aproximación pedestre de la facturación: la  firma Piper Jaffray apuntó en octubre que las reservas a través de la plataforma sumaron 14.400 millones de dólares en 2016. Si se tiene en cuenta que la compañía cobra a los viajeros entre un 10% y un 12% de cada transacción y un 3% al anfitrión,  podemos estar hablando de cerca de  2.150 millones  (cifra no confirmada por la compañía).

En Europa, Airbnb opera desde Irlanda, donde los impuestos son más bajos, y en el Reino Unido. La compañía californiana, que no nació en un garaje sino en un piso particular, ha pasado en pocos años de tener 200 a casi 3.000 empleados donde cada vez es más difícil mantener la fuerte cultura corporativa sobre el “compartir”. 

En tanto que tercer destino turístico de todo el mundo por detrás de EE UU y China, según la Organización Mundial de Turismo (OMT), España vive la tormenta en primera línea. El turismo se mantiene como agarradero de la economía española.Los últimos datos de Frontur, que corresponden al período entre enero y octubre pasados, apuntaban a otro incremento, esta vez del 10,2%, de la cifra de turistas. Ya eran 67,5 millones. Aunque la amenaza de ataques terroristas sea global, el hecho de que los destinos del otro lado del Mediterráneo vivan situaciones de inestabilidad refuerzan indirectamente las opciones de España como destino turístico. 

Barcelona ha multado a Airbnb con 600.000 euros por anunciar pisos sin licencia

Baleares proyecta permitir alquilar pisos para estancias cortas si los vecinos lo aprueban

En todo el mundo, la OMT cuantifica los viajeros internacionales  en 1.184 millones (cifra de 2015). A título de comparación, la población del conjunto de la Unión Europea suma poco más de 540 millones. Y numerosas encuestas sobre las preferencias de la generación de millennials coinciden en que viajar es, junto con la tecnología, el principal objeto de deseo. “La gente no va a dejar de viajar, las posibilidades para hacerlo se multiplican. Airbnb incrementa el abanico de oferta, y ciertamente lo más disruptor es incluir al ciudadano como creador de valor”, comenta Lucía Hernández, miembro de la organización que promueve la economía colaborativa, Ouishare, y especializada en alojamiento compatido.  

En el taller específico sobre qué marco regulatorio debería adoptarse al respecto durante el último evento OuishareFest del pasado octubre se apostó, entre otros aspectos, por el pacto y la innovación en la regulación. “Hace falta buscar el entendimiento, y queda claro que debe otorgarse y facilitarse el registro de actividad en todos los casos que ayude a recopilar información para su posterior tratamiento y determinación de las políticas públicas”.  

Otras de las ideas que se repitieron son las de diferenciar la oferta del homesharing o viviendas compartidas de los apartamentos de uso turístico (HUT), pues en las primeras vive normalmente el propietario y los segundos son viviendas exclusivamente destinadas al turismo y requieren de la correspondiente licencia. Esta distinción se contempla en la normativa de buena parte de las ciudades metidas en el embrollo —que suelen medir si se es particular o profesional aportando pruebas de que se vive en el piso habitualmente y poniendo un tope máximo de tiempo durante el que se puede ceder parte o toda la vivienda—, pero no, por ahora, en España. 

La línea seguida no ha sido este último caso —evaluar la profesionalidad en función de si la actividad turística es esporádica o permanente—, sino en función de si se está dado de alta como negocio turístico, con la correspondiente licencia. Airbnb plantea que está dispuesta a colaborar para erradicar “malas prácticas”, en referencia a pisos 100% turísticos que operan sin licencia, si se reconoce la figura de la cesión temporal, parcial o total, de la vivienda habitual. Las administraciones locales le exigen que haga de policía de los anuncios que pasan por la plataforma. La empresa se acoge a una recomendación de la Comisión Europea sobre la economía colaborativa según la cual ninguna administración puede obligar a una plataforma digital a supervisar con carácter general o de manera proactiva supuestas actividades ilegales. Otra cosa sería que le informaran de un anuncio irregular, que entonces retiraría. 

Airbnb sostiene que su esencia sigue siendo el home-sharing o alquiler temporal de un espacio de la casa o el uso de la casa entera en caso de ausencia temporal, para el que exige una normativa específica que en España hoy no existe. Las cifras que ofrece la empresa sobre el mercado español aseguran que un 71% dels anfitriones tiene un anuncio, que un 75% son de alquiler de habitaciones y no de la casa entera (lo que implicaría que  el dueño sigue residiendo en su casa) y que un 76% de los alquileres sumaron menos de 90 noches al año.

La compañía exhibe su capacidad negociadora explicitando los acuerdos que ha pactado con 200 ciudades. En algunos casos, como los de París, Amsterdam o Lisboa, la colaboración con las autoridades pasa por recolectar para ellas la tasa turística. En otros, por dar acceso  a la administración a los datos de que dispone “sin comprometer los derechos a la privacidad de anfitriones o huéspedes”. Pone como ejemplos los pactos con Londres, Chicago o Amsterdam.

 

Condiciones para un acuerdo

“Airbnb explica sus acuerdos con las ciudades como si consistieran en lo que la empresa les ha ofrecido a las autoridades, pero las ciudades hemos establecido cauces de comunicación entre nosotras y sabemos qué es lo que pretendían y con qué se han tenido que conformar para poder seguir operando”, reflexiona Agustí Colom, concejal responsable de Turismo de Barcelona. 

Esta ciudad se enfrenta a un grave problema de masificación del turismo, al malestar vecinal por las molestias de los pisos turísticos y por el problema mayúsculo de falta de vivienda asequible. El consistorio ha llegado a multar a Airbnb y a la plataforma Homeaway con 600.000 euros por reincidir en anunciar ofertas de pisos que considera ilegales en la medida en la que no están registrados como viviendas turísticas. Para Colom, “cualquier acuerdo que pudiera cerrarse entre el Ayuntamiento de Barcelona y Airbnb debería pasar por que la empresa se plegara a la normativa local”. Hace dos años que en Barcelona está vigente una moratoria que impide la apertura de nuevos  apartamentos turísticos legales, que lleva más de un lustro en vigor en la saturada Ciutat Vella.  

En Barcelona, la cuantía más habitual que se lleva al año un anfitrión de Airbnb se eleva a 5.100 euros al año, o 425 al mes (2016). En el conjunto de España, la cifra disponible corresponde al cierre de 2015 y se eleva a  3.000 euros. 

POLÉMICA Barcelona insta a los vecinos a denunciar pisos ilegales FOTO: ANDREA BOSCH

“No existe solución perfecta para gestionar algo que está vivo y evoluciona. Pero desde luego las partes deben hacer un esfuerzo por el bien común de la ciudad”, subraya Luis Falcón, cofundador de la compañía inAtlas, que analiza datos geolocalizados y que clasifica la oferta posible en función de dos variables (si se alquila un piso entero o sólo una parte y si se alquila menos o más de cuatro meses, pues a partir de cuatro meses considera que una vivienda está fuera del mercado residencial). “Airbnb puede ser parte de la solución. Si se le da seguridad jurídica a quienes operan,  todo apunta a que las ciudades compartan información con la plataforma”, añade Falcón. 

Pedimos a inAtlas si puede calcular el porcentaje de anuncios comercializados a través de Airbnb en Barcelona por propietarios o gestores (no hay modo de saberlo) que ofrecen más de un apartamento en la ciudad. Con una oferta de 19.324 apartamentos (casa, habitaciones y espacios compartidos), en la semana del  pasado 3 de septiembre la proporción se elevaba al 65,34%, frente a un 34,6% de apartamentos ofertados por usuarios únicos. Al respecto, la empresa precisa que cada anuncio computa como si fuera una propiedad, lo que tergiversa los resultados. Por ejemplo: si ofertas dos habitaciones de tu casa y tu casa entera en otro periodo, se te atribuirá que tienes tres propiedades en oferta. Siempre según la estimación de inAtlas, la proporción de anuncios de pisos ofertados más de cuatro meses sería una mayoría (67,64%, de los que un 29% corresponde a habitaciones). 

Catalunya plantea dejar alquilar hasta dos habitaciones de la primera vivienda

Un juez ataca el vacío regulatorio sobre pisos compartidos y anula una multa a Airbnb

Airbnb aduce que actúa como plataforma tecnológica, no como operador turístico

Carmen Valor señala que el hecho de que empresas turísticas y propietarios de varios apartamentos se aprovechen del canal Airbnb no implica que esta deje de ser una plataforma de economía colaborativa, “sino que estaría siendo empleada para otros fines”. 

Como dificultad añadida a un tema complejo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja fuera de su cobertura los alquileres de corta estancia para uso vacacional o turístico. Y las competencias en materia de turismo corresponden a las comunidades autónomas. Por ejemplo, en Baleares, la legislación permite el alquiler de viviendas unifamiliares, pero la nueva normativa que prepara el Ejecutivo autonómico, que aún puede sufrir cambios, contempla los alquileres breves (hasta un tope de 31 días seguidos) de viviendas en edificios residenciales plurifamiliares, siempre que se logre el acuerdo de la comunidad de vecinos, que no se trate de pisos protegidos y que tengan más de 10 años de antigüedad.

En Catalunya, la Generalitat también ultima un reglamento sobre el tema que, entre otras propuestas, legaliza el alquiler de habitaciones (máximo, dos) de la vivienda habitual donde resida un máximo de cuatro meses al año, que deberá hacer constar un distintivo que indique su uso vacacional y en ella el dueño únicamente podrá servir desayunos. También contempla el alquiler de alojamientos considerados singulares. La propuesta ha recibido un alud de alegaciones, entre las cuales del Ayuntamiento de Barcelona, que exige mayor regulación para los pisos turístico y mayor capacidad de actuación para los ayuntamientos. 

En este contexto, un juez de Barcelona acaba de anular una multa de 30.000 euros impuesta por el Gobierno catalán a Airbnb en 2014 porque no encuentra base en la legislación turística autonómica para ello, sino “una orfandad en la regulación” que cree que no se puede ir afrontando a base de sanciones. Aunque la empresa cobre una comisión por las transacciones —“no es meramente un tablón de anuncios electrónico”—, los precios de las reservas y las condiciones de uso las fijan los anunciantes. Airbnb es un intermediario, pero no de servicios turísticos, sino del“proceso tecnológico” entre anfitrión y cliente. Ese es, en realidad, el meollo de la cuestión. Y los puntos de vista de hoteleros, vecinos, plataformas y administraciones siguen alejados.

 

UN ANUNCIO O UN PISO

AIRBNB Sostiene que su esencia es “la vivienda compartida” y que en España siete de 10 anuncios son de anfitriones con un solo anuncio. Cada propiedad ofertada (cada habitación de un solo piso) se suben como anuncios distintos.

 

IBIZA, UN DRAMA

¿VIVIR EN UNA TERRAZA?  La problemática de las grandes urbes con imán turístico de las zonas costeras o las islas. La prensa de Ibiza va llena de historias sobre la imposibilidad de encontrar viviendas de alquiler asequibles incluso para ciudadanos que disponen de un sueldo que triplica el salario mínimo. Se han publicado ofertas como la de un colchón en una terraza cubierta de plástico por 400€.

 

HUELLA ECOLÓGICA

PARADOJA Si se facilita y abarata el alojamiento turístico, se multiplicarán los viajes. Así, el  beneficio de reaprovechar espacios sin usar en lugar de construir más hoteles merca y se agrava la huella ecológica, según ‘Limits to the Sharing Economy’ , documento elaborado por académicos del KTH Royal Institute of Technology de Estocolmo y la Universidad de Lancaster, en el Reino Unido.

 

IMPACTO SOBRE LA VIVIENDA

BURBUJA  Airbnb se queja no sólo de focalizar el grueso de las críticas a las plataformas de alojamientos compartidos, sino también de que se la acuse del aumento de precios y retirada de viviendas. “La burbuja inmobiliaria de 2008 se generó sin que Airbnb existiera, y el crecimiento de plataformas como Airbnb se produjo justo cuando el mercado bajó más: entre los años 2011 y 2014... cuando más cayeron los precios de las viviendas”. Las personas que ceden su piso ocasionalmente no abandonan su residencia, insiste.

 

OFERTA 'ILEGAL'

39,5%  Es la proporción de la “oferta ilegal” sobre el total de pisos turísticos analizados durante 10 diez meses en Airbnb, según Duatis Arquitectes y Urban Facts para Barcelona, que ligan subida de precios de alquileres y mayor rentabilidad de los pisos turísticos.

 

MENOS POBLACIÓN

PALMA: UN 5% MENOS Para el investigador postdoctoral en turismo de la Universidad de Upsala Ismael Yrigoy, lo ocurrido en el centro histórico de 2010 a 2015 “no sólo es atribuible a Airbnb, pero sí se le puede relacionar”.

 

INQUILINO - OBSTÁCULO

NEGOCIO En Holiday Rentals: The New Gentrification Battlefront, Agustín Cócola (Universidad de Lisboa) sobre Barcelona concluye que los inquilinos estables se han convertido en “obstáculo” al “negocio atractivo” de los alquileres breves.