Insuficiencias de la nueva ley hipotecaria

  • Por (Presidenta de ASUFIN)
    Julio 2019

    La nueva norma de préstamos inmobiliarios no impedirá abusos como las hipotecas multidivisas. Las obligaciones de información establecidas son insuficientes.

    ILUSTRACIÓN:ELISA BIETE JOSA

    La nueva Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) entró en vigor el pasado 16 de junio con la finalidad de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos, así como el justo equilibrio entre las partes.

    Sin embargo, cabe preguntarse si estamos ante una ley que realmente protege al consumidor o solo intenta frenar la elevada litigiosidad.

    La LCCI diseña un sistema que denomina de “transparencia material”, una doctrina desarrollada por el Tribunal Supremo, en particular por el Magistrado Javier Orduña, y por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Así, la transparencia material es aquella por la cual el prestatario  conoce y comprende los compromisos que adquiere, en especial, sus consecuencias económicas. 

    Sin embargo, la LCCI establece más bien un modelo de “transparencia documental”, que preconstituya prueba en favor de la banca y que, en suma, sirva de “escudo” frente a futuras reclamaciones que aleguen falta de información.

    Con la nueva ley, el prestamista tiene la obligación de entregar la documentación, con ejemplos de aplicación práctica y resolver consultas con una antelación mínima de 10 días. El prestatario, por su parte, firmará un documento en el que declare que ha recibido la información y le ha sido explicado su contenido (art. 14 LCCI).

    Como garantía del proceso, deberá acudir con antelación a un notario, supuestamente de su elección, al que se le ha dado un papel de asesor que está siendo muy cuestionado. En primer lugar, porque los notarios asistieron a la firma de hipotecas como meros testigos silenciosos y no advirtieron de cláusulas abusivas como el suelo o la multidivisa. En segundo, porque algunos notarios han acudido a los tribunales para recuperar el dinero que perdieron por la contratación de productos financieros complejos.

    Por último, porque son muchos los que reconocen, a puerta cerrada, que asistieron a la firma de hipotecas multidivisas sin saber cómo funcionaban. Así, los notarios, cuya formación jurídica nadie cuestiona, darán fe de que han asesorado al prestatario, tanto en los aspectos jurídicos como financieros.

     

    ASESORAMIENTO DEL NOTARIO

    Es por ello por lo que muchos notarios han manifestado que se limitarán a ser meros auditores documentales: comprobarán que se ha entregado la documentación y responderán al prestatario en caso de que tenga dudas. Sin embargo, en atención a sus consecuencias, esta no es la voluntad de la ley. El art. 25 LCCI les obliga a reflejar en un acta que el cliente ha recibido toda la documentación, la comprende y acepta su contenido “a efectos de cumplir con la transparencia en su vertiente material”. El contenido del acta se “presumirá veraz e íntegro” y “hará prueba del asesoramiento prestado por el notario”, o lo que es lo mismo, será un escudo documental para la banca, más preocupada por evitar litigios que por modificar su conducta. Por si fuera poco, en una ley que menciona hasta 35 veces la palabra transparencia, ni el prestatario ni el registrador pueden acceder al contenido completo de dicha acta, sino solo a una reseña de la misma. 

    Se puede hablar de abuso regulado de las hipotecas multidivisas

    El legislador trasladó al BOE los argumentos de las entidades 

    Es cierto que la LCCI ha querido zanjar polémicas que aún colean en nuestros tribunales, prohibiendo la comercialización de la cláusula suelo y estableciendo el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca. Estas medidas han sido tachadas de populismo legislativo por los mismos que hablaban de populismo judicial, olvidando que en muchas otras ocasiones las normas recogen abusos regulados.

    Así ocurre con el art. 3.5 del desarrollo reglamentario RD 309/2019, en el que se afirma sin estupor que no se entenderá que hay asesoramiento cuando el banco ofrezca productos propios. Se contradice así la doctrina del Tribunal Supremo, al tiempo que se cumple con el sueño de todo abogado de banca que lleva años defendiendo esta tesis en los juicios de productos financieros complejos para eludir toda obligación de información.

    También se puede  hablar de abuso regulado en el caso de las hipotecas multidivisa. Prohibida ya en países como Islandia, Hungría y Polonia, es un producto que nunca ha sido bueno para las familias que lo contrataron y, aun así, la LCCI no lo ha retirado del mercado. El mayor problema que han tenido los afectados es que no fueron informados de que el riesgo de tipo de cambio no solo impactaría en la cuota mensual, sino en el importe total del préstamo.

    La ley no corrige el error y vuelve a establecer obligaciones de información previa a la contratación centradas solo en la cuota. Así, en la información que se incluye en la ficha europea de información normalizada (FEIN) y el la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), se debe indicar que la cuota puede verse incrementada por el contravalor en la otra divisa o que ha de incluirse un ejemplo de una cuota que aumente en un 20%, pero en ninguna parte se menciona el posible incremento del capital prestado. Por si fuera poco, en el ejemplo representativo del préstamo que según el art. 6.2 debe ofrecerse al cliente al contratar cualquier préstamo, quedan expresamente excluidas las advertencias al tipo de cambio que podrían afectar al importe adeudado.

    Solo con la hipoteca ya constituida (art. 20) se estipulan obligaciones de información periódica sobre el aumento de capital, el derecho de conversión a una moneda alternativa y las posibilidades de limitar dicho incremento si supera el 20%. El legislador ha trasladado al BOE los argumentos de las entidades financieras sin percibir que, una vez firmada la hipoteca, el daño ya se ha producido.

    Efectivamente, un cliente que hubiera contratado una hipoteca en enero de 2008 por importe de 200.000 € indexados a yenes, debería en noviembre del mismo año 265.165 €. El cliente podría haberse cambiado a euros en ese momento, pero estaría consolidando la deuda el 33% más de lo que realmente pidió. No habría corrido mejor suerte si hubiera optado por francos suizos: en agosto de 2011 debería el 37% más y en enero de 2015, cuando el Banco Nacional Suizo liberó el cambio con el euro, en 24 horas su deuda habría incrementado un 23%. Con la nueva ley, no se habría evitado ninguno de los dos supuestos. 

    Por todo ello, podemos concluir que la ley no satisface las exigencias de la transparencia material en las hipotecas en divisa, y dada la peligrosidad de este producto y aún a riesgo de que me tachen de populista, habría sido mejor su prohibición para clientes minoristas. Evitaríamos así cualquier tentación futura por parte de las entidades financieras de volver a ponerla en circulación y tener que apelar constantemente a su responsabilidad para el buen funcionamiento del sistema. 

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