La regulación de los alquileres funciona

Vivienda: La experiencia de París muestra los beneficos de controlar los precios.

El organismo público Observatorio de los Alquileres (OLAP, en sus siglas en francés) ha examinado el efecto de la regulación de las viviendas previsto en Francia por la ley Alur de 2014, que se aplicó en el París de intramuros entre el 1 de agosto de 2015 y el 27 de noviembre de 2017, así como el efecto de su anulación posterior por la justicia administrativa en 2018. En economía es poco frecuente poder examinar in situ el efecto de una medida tan urgente como debatida. En este caso, consistía en prohibir a los arrendadores alquilar una vivienda cuya renta supere en más del 20% el alquiler mediano, con un metro cuadrado calculado en función de la tipología de la vivienda, del barrio y de su antigüedad. Cualquier superación de dicho límite debe estar justificada por unas características excepcionales.

Disminución apreciable

Según el OLAP, en los dos primeros años de aplicación de la norma bajó el porcentaje de superación del límite, que pasó del 26% en 2015 al 21% en 2017. Y, en los casos en que se superó, fue en una media de 134 euros mensuales por encima del límite, 50 euros menos que antes. Es una disminución modesta, pero apreciable.

Por el contrario, la supresión de la regulación en 2018 provocó de nuevo la subida de los alquileres en París. El porcentaje de alquileres por encima del límite (que ya no existía) pasó del 21% al 28% ,y la superación del precio, de 134 euros a 151 euros mensuales.

En resumen, la regulación de los alquileres funciona y su supresión tiene efectos evidentes. Pero a pesar de ello, el nuevo dispositivo de regulación, previsto por la ley Elan de 2018, es facultativo. Los políticos locales que salgan de las urnas (la segunda vuelta de las elecciones municipales, previstas para el 22 de febrero, se aplazaron por el coronavirus con la actual alcaldesa, Anne Hidalgo, como gran favorita para revalida el cargo) tendrán la nueva competencia de aplicarlo, o no, en todo o en parte de su territorio. Y, lo que es más, el Gobierno tiene buen cuidado de recordar que el plazo para pedir la regulación será muy corto: antes del 23 de noviembre...

Además, el nuevo dispositivo de regulación es experimental y tiene una duración de cinco años. Habrá, pues, que evaluar su eficacia dentro de unos años allí donde se establezca, como en París desde el 1 de julio de 2019. Pero el Gobierno no ha definido ningún criterio de evaluación.

Respuesta política

La regulación de los alquileres forma parte de las medidas del anterior presidente, el socialista Francois Hollande, y ha sido plebiscitada por las encuestas de opinión a pesar de ser bombardeada por todos los expertos y lobbies económicos del sector inmobiliario. ¿No nos repitieron hasta la saciedad que los economistas se oponían unánimemente a esa regulación que era tan destructiva para una ciudad como un bombardeo aéreo, según la comparación tan frecuentemente mencionada (acuñada por el economista sueco Assar Lindbeck)? ¿Es pertinente el argumento de que la regulación de los alquileres habría provocado que salieran del mercado del alquiler numerosas viviendas privadas? Según el OLAP, esa disminución del parque comenzó hace 17 años, y durante la regulación más bien se frenó la tendencia. Claramente, el estudio demuestra que la regulación beneficia a los inquilinos más que a los arrendatarios. ¿Es ello una prueba de su eficacia? La respuesta es política.