¿Por qué suben los alquileres?
La burbuja del alquiler: Faltan datos para saber qué ha hecho dispararse los precios,
que vienen subiendo a partir de 2013.
La Ley de 2013 flexibilizó las condiciones del alquiler a favor de los propietarios. FOTO: Andrea Bosch
Recientemente la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) publicó un estudio sobre la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT). El estudio estaba claramente a favor del alquiler turístico y explicaba que no representaba un peligro sino, por el contrario, una posibilidad de mejoría de las ciudades. El texto irritó a parte de la ciudadanía, que no sacaba ningún partido de la llegada de turistas.
Entre sus conclusiones, la CNMC decía que la rápida subida del precio de los alquileres en España, que representa en la actualidad un grave problema para quienes tienen que alquilar, y que se atribuye especialmente al aumento de los alquileres turísticos, no se basaba en investigaciones lo suficientemente rigurosas: “Los efectos negativos como la presión sobre los precios de la vivienda no cuentan con evidencia empírica que respalde su magnitud”, decía el comunicado de la CNMC.
Tal vez tenían razón. O tal vez no. O tal vez en parte. ¿Qué ha hecho subir el precio de los alquileres?
Desde Alternativas Económicas consultamos a una serie de personas expertas en vivienda y que provienen de diversas ideologías políticas. La conclusión es unánime: los datos son insuficientes. No hay estadísticas razonables para dar respuestas no sesgadas. Todo lo que se puede decir actualmente está basado, para el caso español, en impresiones.
Se tienen ideas aproximadas sobre el aumento de los precios de las viviendas, pero incluso algunos de los datos oficiales, publicados en el Informe Anual del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento se extraen de portales privados de venta y alquiler de viviendas en Internet.
Los hechos
Los precios de venta de las viviendas en las grandes ciudades habían bajado hasta al 50% respecto de antes de la crisis, lo que permitiía que quien tenía dinero, ya fueran familias o empresas, pudiera comprar a precio de ganga. Y grandes inversores compraron activos del Estado (véase Los chollos del 'casero de España'). En este contexto, cinco fenómenos llegaron a España prácticamente al mismo tiempo:
En primer lugar, en 2012 aterrizó Airbnb, y luego otras plataformas de alquiler turístico.
En 2013, Mariano Rajoy y su equipo publicaban la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
En tercer lugar, comenzaba una lenta recuperación, con una subida del empleo basada en contratos precarios.
El informe de la CNMC irritó a la población afectada por el turismo
El problema viene de lejos: hay poca vivienda en alquiler
Ley, Socimis, Airbnb, turismo y recuperación coinciden en el tiempo
Justo después de la flexibilización, en 2013, crecieron exponencialmente las Socimis (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario), según Bolsas y Mercados Españoles, responsable del mercado alternativo bursátil (un mercado orientado a empresas de reducida capitalización que buscan expandirse, y donde cotizan las Socimis).
Y, finalmente, al mismo tiempo el aumento de los turistas fue más pronunciado.
A partir de entonces (véase gráfico) los precios de los alquileres fueron subiendo hasta alcanzar prácticamente los niveles de antes de la crisis, con un grave problema añadido: una mayor precariedad laboral.
¿Quién es el culpable?
El problema viene de lejos. “Existe poca vivienda de alquiler, esto ha pasado siempre en España, hay un parque pequeño, y ha aumentado la cantidad de gente que busca alquilar”, dice Carme Trilla, directora del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, que está preparando el segundo informe sobre la vivienda y que en mayo pasado publicó el primero. “En los estudios ponemos en contraste oferta y demanda, a partir de datos de los portales inmobiliarios para ver cómo evoluciona. Lo hicimos en 2017 y lo estamos haciendo en 2018. Lo que vemos, además de que el precio de los alquileres está llegando a un techo, es que la demanda —la gente que busca alquilar— busca por debajo de los 900 euros. En cambio, la oferta en este tramo es muy escasa. Y se dispara por encima de esa cifra, donde la demanda cae en picado (véase gráfico). Las causas del crecimiento hasta 2017 siguen siendo valorativas. Lo que tenemos son impresiones”, agrega Trilla. “Podemos pensar que las estancias que no son permanentes —turistas, estudiantes, altos directivos de empresas— han tenido su influencia, pero también hay que remarcar que existe una demanda que había estado retenida durante la crisis. A diferencia de otras etapas históricas, la gente tiene contratos precarios y el sistema financiero está relativamente prudente (no da créditos a mansalva como en el boom). Eso hace que tengamos una salida de una crisis muy enfocada al alquiler, algo a lo que no estamos acostumbrados”.
Las ideas de Trilla resumen bastante lo que opinan otras personas expertas.
Según el informe de 2017 del Observatorio de la Vivienda y el Suelo del Ministerio de Fomento, basado en los censos de los últimos 40 años, “la vivienda en alquiler en 1970 correspondía al 30% de las viviendas principales. Este porcentaje fue disminuyendo en las décadas posteriores hasta un mínimo del 11,4% en el censo de 2001. En el último censo de 2011 el porcentaje ha aumentado hasta el 13,5%”. No hay cifras más allá de 2011, aunque, citando a Eurostat, el Ministerio de Fomento maneja una cifra del 22,2% en 2017, cinco puntos porcentuales más que en 2013. El resto o tenía hipoteca o ya la había terminado de pagar.
Por otro lado, a diferencia de otros países europeos, la oferta pública social de alquiler es en España casi inexistente. No llega al 2,5%, según un informe de la Federación Europea de Vivienda Social Pública y Cooperativa, Housing Europe.
Según el Observatorio de Vivienda y Suelo, ha aumentado la cantidad de gente que alquila, aunque apenas unas décimas (no se sabe si los que no han alquilado es porque no han podido, o porque no han querido). En todo caso, ha aumentado la cantidad de gente de ingresos bajos que alquila (del 35,8% en 2010 al 39,5% en 2016).
Alejandro Inurrieta, expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), insiste en la falta de datos. “Desde el punto de vista estadístico es uno de los mercados más opacos que hay. ¡No sabemos realmente cuántas viviendas de alquiler hay en España!”, agrega. “En las encuestas de condiciones de vida se pregunta si además de la vivienda principal, se tiene otra vivienda, o si está en alquiler, pero no sabemos si dicen la verdad o no, si es que tienen un alquiler no declarado. Además, el censo de viviendas se hace ahora cada cinco años. Por otro lado, el INE dice que hay 3 millones de viviendas vacías, pero pueden ser de playa o segundas viviendas o viviendas vacías en estado deplorable, que no son habitables. Hemos tenido que gestionar política de vivienda con esos datos”, reconoce, “pero puedo decir que los problemas que he visto cuando estuve en la Sociedad Pública de alquiler siguen vigentes o han empeorado”.
¿Fue la ley de 2013?
Para Inurrieta lo que más ha hecho que aumente el precio de la vivienda es el cambio legislativo. “La ley de arrendamientos urbanos ha destrozado el mercado del alquiler”, sentencia.
En 2013 la ley que se suponía que iba a aumentar la cantidad de gente que podía alquilar no hizo más que empeorar las cosas. Los desahucios de alquileres siguieron aumentando. Y los precios se dispararon. “La gente que podía alquilar por 5 años tuvo que irse o pagar más caro a los 3, aceptando cualquier precio, porque no hay límite”, dice Inurrieta.
“Debemos regularlo. No es verdad que disminuiría la oferta. Lo que se haría sería reducir el porcentaje de beneficio del propietario. Plantear un parque de la vivienda pública es también un modo de equilibrar el precio del mercado. Es un modelo que nos permite que no se generen burbujas, y un antídoto magnífico contra la especulación. Yo no quiero un parque de viviendas para pobres”.
El Gobierno de Sánchez ha anunciado una serie de beneficios tributarios para incentivar a las familias a alquilar sus viviendas.
¿Son las Socimis?
La ley de 2013 se hizo a imagen y semejanza de los requerimientos de las Socimis. Se trata de inmobiliarias que se dedican, en un 80%, al alquiler (ya sea en España o fuera, y sin importar si son oficinas, locales, garajes o viviendas). Estas empresas están obligadas a repartir el 80% de los beneficios del alquiler en dividendos. Son grandes inversores, porque deben tener un capital mínimo de 5 millones. La ley les permitió llegar con esa cantidad, porque antes se requerían 15 millones y había muy pocas.
Para promocionar el alquiler, el Gobierno del Partido Popular dio a estos grandes inversores muchas ventajas: exenciones fiscales gigantescas y otros tantos beneficios. Están exentas del pago del impuesto de sociedades y tienen una bonificación del 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
¿Cuántas viviendas tienen las Socimis respecto al total del parqué? No se sabe a ciencia cierta. Se sabe que el dinero que deja de percibir el Estado supera los 618 millones de euros, según los mismos Presupuestos Generales para 2018. Existen informes privados, como el de CBRE, una empresa de grandes inversiones inmobiliarias a nivel internacional (informe de parte) que dicen que gestionan el 3% del alquiler total, es decir que no serían los responsables del aumento del precio de los alquileres.
Inurrieta tampoco lo cree. “En España hay unos 25 millones de viviendas. Imaginemos que, como puede pensarse, efectivamente de esa cantidad hay un 15% que se alquila. La mayoría son viviendas de particulares”, agrega. Para él, de hecho, las grandes empresas dedicadas al alquiler son buenas para la economía. “En países de nuestro entorno como Alemania, Reino Unido tienen una estadística contraria a la nuestra”, explica. “La gran proporción de alquiler es de empresas, no particulares. Son fondos de inversión, empresas más pequeñas, o empresas públicas. Y tienen las viviendas en buen estado. Las renuevan mucho más de lo que lo hacen las familias. La diferencia es que en esos países el precio del alquiler está regulado. El problema no son las empresas, sino la regulación”.
Irene Escorihuela, jurista y politóloga, directora del Observatorio de Derechos Económicos Sociales y Culturales (DESC), no lo ve así. “Las Socimis son una parte del problema, porque están viendo como un nicho de mercado invertir en vivienda en grandes centros urbanos. E intentan sacar la mayor rentabilidad posible”, opina.
La Ley de 2013 se hizo cumpliendo los pedidos de las Socimis
“¿Por qué alquilarlo a 700 si se puede alquilar a 1300?”, dice Escorihuela
También sucede el efecto contagio, algo en lo que tanto Inurrieta como Escorihuela están de acuerdo. Ya sean familias o Socimis, los propietarios de alquiler se están dando cuenta de que la gente está dispuesta a pagar más. La ley les ha facilitado el aumento libre de renta, y tienen un poder de negociación muy elevado.
“¿Por qué van a alquilar a 700 si se puede alquilar a 1.300?”, razona Escorihuela. “Encontrarán a alguien que lo alquila a ese precio. No van a bajar. La gente está dedicando una parte elevada del salario al alquiler porque es una necesidad básica. Por otro lado, han llegado a Madrid y a Barcelona perfiles de residentes con mucha capacidad económica. Este tipo de trabajadores pueden pagar más y eso hace que suban los precios”.
¿Es el turismo el culpable?
“Me llama la atención la ausencia de contrastes empíricos en el informe de la CNMC”, dice Julio Rodríguez López”, vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas Frente a la Crisis. “Da la impresión de que en el Informe se suelta sin más lo de que los pisos turísticos no afectan a los precios de los alquileres. Es evidente que la presencia de los pisos turísticos reduce la oferta de viviendas de alquiler (lo que favorece precios de alquiler mayores), aunque se carece de información empírica sobre el alcance de los pisos turísticos, adoleciendo, además, de información mínima sobre el mercado del alquiler en España. Solo en la anual Encuesta continua de Hogares del INE hay datos sobre hogares que viven de alquiler, donde no deben incluirse los hogares que viven en viviendas cedidas en uso. En 2016 había un 18% de Hogares viviendo de alquiler. No sabemos mucho más. Creemos que influye porque ya en España hay un problema grave de oferta”.
Para Ricard Fernández Ontiveros, ex secretario general de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat de Cataluña, hoy gerente de Derechos Sociales del Ayuntamiento de Barcelona, los apartamentos de uso turístico no han influido a nivel global español, pero sí en ciertos barrios de las grandes ciudades.
“La Vila Olímpica, diseñada como barrio residencial, hace apenas 30 años, es ahora un lugar muy turístico. La suma de los hoteles, ya diseñados como tales, más los pisos turísticos o para residencias de menos de un año como estudiantes o técnicos y ejecutivos de empresas, es parecida a la de los residentes. El mayor problema es que se usan para algo que no es residencial. No se puede hablar de libertad de uso de la vivienda, que en realidad tiene una función social. Se ha alterado el equilibrio residencial. Pero, evidentemente, son varias las causas del aumento del alquiler. Si el empleo que se está creando fuera fijo y no temporal la demanda de compra de vivienda sería muy superior, y bajaría la cantidad de gente que busca un alquiler”.
Según el estudio que hizo la ciudad de Barcelona Plan especial Urbanístico para la ordenación de los alojamientos turísticos, se sabe que hubo un aumento de 824 pisos turísticos en 2011 a 9.606 en 2014. La población local de Barcelona, más pronunciadamente en los distritos más turísticos, como Ciutat Vella, viene bajando desde 2010.
“Actualmente, la ciudad de Barcelona tiene una población de poco más de 1,6 millones de personas. A lo largo de los últimos 10 años la cifra ha sido basculante, y llegó al máximo de población en 2010 (1.630.494) y mantiene una bajada continúa hasta día de hoy con 1.604.555 habitantes”, indica el citado estudio. “Ahora bien, la evolución de la población en los 10 distritos a lo largo del periodo 2007-2014 muestra una clara tendencia a perder población en determinados barrios y a ganar en otros. El distrito que ha perdido más población a lo largo de este periodo ha sido lo de Ciutat Vella, con una pérdida de prácticamente 11.000 habitantes. Esta pérdida se concentra especialmente en el Barri Gòtic, con 12.035 habitantes menos, y más ligeramente en la Barceloneta, con 740 habitantes. Por el contrario, el Raval tiene un balance positivo con 1.876 nuevos habitantes y los barrios de Sant Pere, Santa Caterina y la Ribera prácticamente se mantienen. Los distritos de Horta-Guinardó, Nou Barris y Les Corts también pierden población pero de forma menos significativa”.
En las grandes ciudades los alquileres suben en todos los barrios
La gente busca pisos por debajo de los 900 euros
El aumento de los apartamentos de uso turístico subió de forma exponencial hasta llegar a los casi 10.000 entre 2013 y 2015, pero concentrados especialmente en Eixample y Ciutat Vella. Sin embargo, los precios de los alquileres (véase gráfico arriba) subieron de forma más o menos parecida en todos los barrios, inclusive en los que casi no tienen actividad turística como Nou Barris (1%).
Lo que se puede pensar a partir de estos datos es que esas personas residentes que se han desplazado fuera de las zonas más turísticas han hecho que aumentara la demanda en otros barrios. Es una subida por contagio, pero no se sabe a ciencia cierta.
El Ayuntamiento de Madrid ha hecho un estudio con resultados parecidos al de Barcelona. En él indica que en el distrito centro un 9% del total de viviendas tienen licencia para alquilar, y alquilan, aunque no están llenas. No se sabe cuántas de esas viviendas se alquilan cuando los residentes no están, o si son 100% vivienda turística.
“Son muy pocas las viviendas que acceden a altos niveles de ocupación durante el año. De hecho, sólo un 15% del total de la oferta declarada alcanzaría una cifra superior a 10.000 euros anuales, y sólo un 2% alcanzaría una cifra superior a 20.000 euros”, indica el informe. “De esta manera, podemos señalar que la rentabilidad estimada de las viviendas completas sólo es superior a los alquileres a largo plazo en el supuesto de altos niveles de ocupación anual, situación en la que se encuentra un porcentaje relativamente reducido de ofertas”.
En Madrid, como en Barcelona, el precio de los alquileres ha subido, sean o no barrios turísticos, y la población se ha desplazado.
En todo caso, para los ayuntamientos la regulación no trata solo de prevenir una posible subida del precio sino de la incidencia del turismo sobre el espacio público, que espanta a la población local: desde la masividad en las calles hasta el cambio del tipo de locales del barrio —de la panadería de toda la vida a una impersonal tienda de souvenirs made in China—, a un tipo de turismo de fiesta, borrachera, ruido y conflictos. Y aunque sean turistas razonables y tranquilos, para algunos vecinos que no sacan partido del turismo, no es lo mismo tener siempre al mismo vecino enfrente que no saber nunca quién va a estar por los pasillos de su edificio.
Como se explica en el número 60 de Alternativas Económicas, las ganancias del turismo en España se quedan en muy pocas manos.
