La vivienda, un problema crónico

Después de 2021 ha arreciado en España el problema de acceso a la vivienda. El carácter de activo financiero de la vivienda, que recibe recursos destinados a mejorar la rentabilidad del ahorro, genera una demanda adicional a la estrictamente habitacional. Dicha situación genera unos precios de la vivienda y unos alquileres muy lejanos respecto de los niveles de ingresos de los hogares. En 2023 la situación de exceso de demanda en el mercado del alquiler social exige medidas correctoras y la puesta en marcha de actuaciones relevantes de política de vivienda.

En España la política de vivienda es competencia exclusiva de las comunidades autónomas. La mayor aportación al gasto público en vivienda la realiza el Gobierno estatal, que transfiere recursos con condicionantes a las restantes administraciones públicas. En España la vivienda históricamente ha tenido un peso reducido dentro de las prestaciones sociales incluidas en el estado bienestar, situación que debe de corregirse.

El exiguo parque de viviendas sociales de alquiler de España

España está en el grupo de países de la Unión Europea con menor presencia de las viviendas sociales. Según una estimación realizada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en España había en 2020 452.040 viviendas sociales destinadas al alquiler, solo el 2,5% del parque de viviendas principales y menos del 2% del parque total de viviendas. En la Unión Europea las viviendas de dicho tipo suponían el 9,3% de las viviendas principales, correspondiendo a Países Bajos la proporción más elevada, el 30%.

La política de vivienda desarrollada en España entre los años sesenta del pasado siglo y la segunda década del siglo XXI se apoyó en la construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO). Entre los años sesenta del pasado siglo y el segundo decenio del presente siglo se construyeron en España más de seis millones de VPO, financiadas mediante créditos bancarios blandos. La mayoría se ha descalificado, han pasado a ser viviendas libres y han desaparecido del contexto de la vivienda social. El estímulo a la oferta de viviendas para la venta que tuvo la política de vivienda en la etapa de Franco y en los inicios de la democracia explica la reducida presencia de la vivienda social en España. Dicha política de vivienda era más bien una política de dinamización económica que una política social.

El 18% de los hogares residía en España en viviendas de alquiler en 2021, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. El peso del alquiler en España es uno de los más reducidos dentro de los países de Europa Occidental. Dicha proporción se eleva al 52,5% en el caso de la población entre 16 y 29 años de edad y al 72,6% de la población de extranjeros de fuera de la UE. Vivir de alquiler es ahora en España una situación frecuente entre jóvenes e inmigrantes, que son los hogares con menos recursos.

La recuperación económica posterior a 2014, una vez superado el bache de la pandemia en 2020 y que ha persistido en el bienio 2021-2022, ha impulsado la formación de nuevos hogares. Estos últimos acuden en gran parte al alquiler privado para acceder a una vivienda, por su insolvencia para financiar con un préstamo hipotecario la compra de la vivienda. La mayor demanda ha provocado que los alquileres hayan crecido más que los precios de las viviendas. Entre 2014 y 2022 el aumento de los alquileres alcanzó el 56,2% (datos de Idealista.com), los precios de las viviendas aumentaron en un 49,8% (datos del INE). Frente a estos incrementos, el aumento de los salarios solo fue el 12,9% (INE) en el mismo periodo de tiempo.

Esta evolución ha provocado continuos aumentos del esfuerzo preciso para acceder a una vivienda de alquiler en el mercado. Un hogar que destine más del 40% de su renta disponible al pago de la vivienda soporta una carga excesiva. El difícil acceso a la vivienda provoca, además, que la edad de emancipación de los jóvenes resulte tardía (el 16% para los jóvenes de edades entre 16 y 29 años) y sea una de las más elevadas de Europa. La oferta de viviendas resulta reducida en relación con la creciente demanda de viviendas de alquiler. El aumento de los pisos turísticos disminuye la oferta de pisos de alquiler. El problema del acceso a la vivienda se ha convertido en un problema social de gran alcance, que requiere de soluciones a la altura de la gravedad del problema.

Necesidad de aumentar el parque de viviendas sociales de alquiler

Para alcanzar una proporción de Viviendas Sociales en España equivalente a la media europea sería necesario que el exiguo Parque Público de Viviendas Sociales actual ascendiese a más de dos millones de viviendas. Un objetivo razonable sería conseguir aumentar en 200.000 viviendas el parque público citado en unos cuatro años. Ello implicaría un coste anual de unos 4.000 millones de euros, que podrían financiarse mediante gasto público y también mediante financiación crediticia “blanda”.

La creación de un parque significativo de viviendas sociales destinadas al alquiler debe venir de la mano de la construcción o compra de viviendas por parte de las administraciones públicas, básicamente autonomías y ayuntamientos. Las viviendas adquiridas por las administraciones públicas pasarían a tener la condición de viviendas sociales de alquiler. Se puede incentivar al sector privado para que construya y mantenga durante un periodo de tiempo viviendas para el arrendamiento, distribuyéndolas entre los inquilinos mediante la oportuna normativa.

 Ante la ausencia en España de una banca pública especializada, las emisiones de bonos por parte del ICO, permitirían disponer de recursos. Se podría formar un fondo nacional a disposición de las autonomías y de los ayuntamientos para construir las viviendas. Los préstamos se amortizarían con los ingresos derivados de los alquileres de las viviendas construidas. Los registros municipales de demandas de viviendas sería la información básica para aproximar el nivel real de la demanda y para la asignación territorial de recursos.

La política de suelo debe desempeñar un papel relevante, junto a la financiación, para la construcción de viviendas de alquiler a precio reducido. Se debe de aprovechar sobre todo la legislación estatal en materia de cesiones de edificabilidad a los municipios en los nuevos desarrollos. Dicha normativa sale reforzada una vez entre en vigor la ley estatal por el derecho a la vivienda. De ahí la conveniencia de la aprobación de dicho proyecto de ley en 2023. El gasto público estatal en vivienda debería de superar el nivel correspondiente a los ejercicios de 2022 y 2023, situándose como mínimo en los 5.000 millones anuales durante un periodo prolongado de tiempo.

Mientras se avanza en la creación de un parque social de viviendas se puede paliar dicha escasez con actuaciones como las subvenciones a los hogares y mediante el control de alquileres. Son numerosos los países europeos en los que existe un control de los alquileres, entre ellos las dos economías más importantes de la UE, junto a los países del Benelux y Suecia. Contratos a largo plazo, control de alquileres y ayudas directas a los jóvenes hogares y a las familias con menos recursos podría ser la combinación adecuada para lograr una política regulatoria eficiente, como señala Alejandro Inurrieta en el libro Vivienda, la revolución más urgente (Alternativas Económicas). La intensa especulación inmobiliaria debería de combatirse introduciendo una fiscalidad penalizadora sobre los suelos urbanizables pendientes de ser utilizados para la construcción de nuevas viviendas. La aprobación de la ley de vivienda podría aportar un empuje necesario para desarrollar una política de vivienda más enérgica que la desarrollada hasta el momento.   

Julio Rodríguez López es expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada