La crisis de los precios amenaza la vivienda social

La Fundación Hàbitat3, que gestiona vivienda social impulsada desde el tercer sector, está a punto para iniciar dos promociones en Sant Just Desvern y El Prat de Llobregat, más dos grandes obras de rehabilitación en Barcelona. En total, 250 viviendas sociales. "Las obras podrían empezar, pero hemos topado con la tormenta perfecta: una subida de los costes de la construcción del 20% al 30% y un coste del dinero que se ha triplicado. Desde la crisis de 2008 prácticamente no se ha hecho vivienda social. No había ayudas. Y ahora que hay dinero, las cosas se han puesto realmente difíciles", se lamenta Xavier Mauri, director de la fundación. En 2021, esta entidad, que preside la experta en vivienda Carme Trilla, rehabilitó 104 pisos, con un coste de 1,04 millones de euros. Un año después, hacer lo mismo habría costado 1,35 millones.

3%. Euríbor a 12 meses, superado a finales de diciembre. Un año antes, -0,5%

 

La crisis de precios y la subida de tipos de interés (del -0,5% al 3 de enero a diciembre de 2022, con preanunciadas nuevas subidas por parte del Banco Central Europeo) corren el riesgo de petrificar dos cifras negras y archiconocidas: en España, el parque de vivienda a precios por debajo de mercado solo supone el 2,5% del total, mientras que el porcentaje de hogares que acceden a viviendas sociales representa el 1,6% del total, según el Observatorio de Vivienda y Suelo.

"Las necesidades y los problemas de exclusión residencial son tan grandes que las nuevas circunstancias pueden llegar a ser un freno, para la construcción y para la rehabilitación", apunta Andrea Jarabo desde la Asociación Provivienda. Un estudio para Foessa (Cáritas) de este año alerta de que la exclusión residencial ha aumentado casi dos puntos respecto de 2018. Afecta al 20,6% de hogares. En los próximos años, haría falta 1,5 millones de pisos a precios reducidos.

 

En el sector hay inquietud. "Todos los proyectos están tensionados, los costes generan inestabilidad en relación con su viabilidad. Buscamos alternativas y trabajamos con mecanismos de solidaridad interna, pero ante la necesidad de vivienda social también reivindicamos que las administraciones intervengan para hacer asequible el modelo", señala Glòria Rubio, coordinadora de La Dinamo, fundación que promueve la vivienda cooperativa en cesión de uso.

Es una tormenta perfecta porque, además de frenar promociones, el incremento de costes de construcción puede volver los proyectos inasequibles para las personas que aspiran a vivir en esas viviendas. "En el caso de las cooperativas supone una mayor aportación inicial de capital o pagar cuotas mensuales más elevadas. Además, aumenta la dificultad de acceso a la financiación", reflexiona Álvaro Puertas desde Habicoop, la Federación de cooperativas de vivienda de Cataluña.

No solo se ha puesto más difícil acceder a un crédito, sino pagarlo. "Cuando hablamos de vivienda social no se puede repercutir en los precios de los alquileres. Y los números no salen. Los proyectos, como mínimo, se retrasan", explica Dolors Camats, directora de la Cooperativa Obrera de Vivienda (COV). La COV tenía presupuestados 11 millones de euros para una promoción de 101 viviendas de alquiler social. Dos años después,se han convertido en 15 millones.

¿Qué hacer? Cada proyecto busca opciones. En el caso de la COV, un cambio en el sistema de aislamiento, tras un intento de construir sin aparcamiento, fallido, puesto que implicaría modificar planes urbanísticos. Desde la cooperativa Som Tribu, que a finales de verano pagó por las arras de un terreno en Navata (Alt Empordà) para levantar seis unidades de convivencia, con espacios comunes abiertos al pueblo, buscan alternativas de financiación que contengan los intereses. "No queremos devolver más del doble de lo que pedimos. Es un proyecto social", dice uno de sus impulsores, Jaume Guillamon.

10 mil millones de euros en préstamos de la UE a coste cero piden entidades sociales y administraciones

 

Pero, más allá de cada caso, el Consejo de Vivienda Social de Barcelona —órgano consultivo en el que participan un centenar de miembros, incluida la Generalitat, el Ayuntamiento de Barcelona, entidades sociales, movimientos vecinales y empresas públicas relacionadas con la vivienda— ha reclamado que el Estado no solo use para vivienda social de elevada eficiencia energética una parte de los fondos europeos Next Generation a fondo perdido, sino que movilice la parte de ayudas europeas que son préstamos a muy bajos intereses; concretamente, 10.000 millones de 70.000, a devolver en 40 años (10 de carencia y 30 de amortización, a un coste financiero cero, salvo gastos de gestión).

 

Las ayudas europeas directas no han pasado por la banca, pero la vicepresidenta económica, Nadia Calviño, ha dado pasos ahora para apoyarse en ella en la distribución de la parte de préstamos. Jordi Casajoana, director de Omplim, que desarrolla proyectos de vivienda con capital de impacto, toma con prudencia este movimiento. "Las entidades financieras tradicionales suelen distribuir la financiación según criterios de riesgo. Las fundaciones y cooperativas  tienen estructuras financieras más débiles, quizás queden en último lugar", señala Casajoana, para quien no basta con que las administraciones locales cedan suelo.  Cooperativas y fundaciones suelen recurrir al Instituto de Crédito Oficial (ICO) o al Institut Català de Finances (ICF), porque los préstamos son a más largo plazo y asumen mayores importes globales de financiación. Además, hay líneas con bonificaciones de la Agencia Catalana de Vivienda. Hoy, las subidas de tipos relativizan sus bondades.

"Desde la crisis de 2008 casi no se hizo vivienda social. Y ahora hemos topado con la tormenta perfecta" Xavier Mauri (Hàbitat3)

 

"¿Cómo van a querer los promotores hacer obra social si no se actualizan los precios?", pregunta  Mariano Sanz, secretario general de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC). Esta organización ha denunciado que 1.939 licitaciones de obra pública, que habrían implicado casi 900 millones de inversión, han quedado desiertas en un año —el récord anual era de 100— porque las revisiones de precios aprobadas por el Gobierno "son tan restrictivas que dejan fuera a la inmensa mayoría de obras".

Preguntado sobre el impacto de los costes de producción y financiación, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana señala que su evolución "es objeto de seguimiento permanente", junto con la Comisión Europea, "para asegurar el cumplimiento de objetivos y plazos" establecidos en el Plan de Recuperación español. Estos costes son, admite, "una de las variables que afectan de manera directa a la promoción de vivienda, de obra nueva y de rehabilitación". y

 

30%	1,6%	20,6%	1,5
Subida media de los costes de la construcción en año y medio	de hogares con acceso a viviendas sociales	de hogares están en exclusión residencial en la actualidad en España	millones de pisos a precios reducidos que se necesitan para frenar la emergencia

 

A estas actividades se destinan dos inversiones del Plan de Recuperación que gestiona el departamento, dotadas con 4.320 millones. Es dinero público "sin precedentes" que se canaliza vía un conjunto de programas de ayuda, gestionados por autonomías, más incentivos fiscales, instrumentos de financiación y "una importante reforma del marco normativo". 

Están por ver los resultados.