“La principal carencia de la ley de vivienda es su falta de concreción”

La vivienda, cuya primera ley acaba de aprobar el Consejo de Ministros, ha vivido en España un proceso de polarización. Por una parte, cada vez hay más gente que vive de alquiler: la proporción de hogares en este régimen ha pasado del 13% al 20% entre 2002 y 2020. El Banco de España, en su informe de 2022, ahonda en el problema, y apunta que un 49% de los hogares de alquiler están en riesgo de pobreza. Por otra parte, hay más gente con más de una vivienda, y que saca rédito de ella: la proporción de hogares arrendadores que, además de ser propietarios de su vivienda principal, compran otras para ponerlas en alquiler ha pasado del 2,5% en 2008 al 7% en 2020.

Es la principal conclusión del informe Vivienda para vivir: de mercancía a derecho, del think tank Future Policy Lab. Hablamos con Mariona Segú, su coautora, junto a Carlos Delclós. Segú es Doctora en Economía por la Université París-Sacly y RITM.

¿Qué conclusiones podemos extraer de su informe en términos de desigualdad social?

Los datos demuestran que la desigualdad en materia de vivienda ha aumentado. El número de hogares multipropietarios ha ido al alza, en especial desde la crisis de 2008, y también la proporción de inquilinos. Pero estamos, además, ante una brecha de desigualdad de carácter generacional: la mayoría de propietarios son personas de más de 60 años, mientras que la mayor parte de los jóvenes son inquilinos. Llama la atención el dato de nuestro estudio según el cual mientras que la renta media de los hogares arrendadores que tienen su vivienda y al menos otra más alquilada sea de 76.504 euros, la de los inquilinos ronde los 27.984 euros.

Algunas de las medidas que proponen se incluyen en la ley de vivienda, cuya negociación se ultima en el Parlamento. ¿Cuáles son sus principales carencias, en su opinión?

En la ley encontramos bastantes elementos positivos. Es positivo que el pilar de la política pública de vivienda no sea tanto promover la compra, la propiedad, como construir un parque público de vivienda importante, para dirigirlo sobre todo al alquiler social. El objetivo de alcanzar un 20% de vivienda social es ambicioso… y difícil de lograr.

¿Dónde ve la mayor dificultad?

Partimos de un 2%, así que llegar al 20%, como en otros países europeos, es complicado. La principal carencia es la falta de concreción de este objetivo. Vemos algunas medidas, pero no una intención de que se incrementen mucho los presupuestos para vivienda. Sin dinero, para los problemas de vivienda hay poco que hacer. Otra carencia clara tiene que ver con el alquiler de temporada. Es un tipo de contrato de alquiler al que no se le aplica a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ni por tanto los alquileres mínimos de cinco años de duración, y que puede funcionar como vía de escape para muchos propietarios. Alrededor de esta figura existe un vacío legal. En la práctica, y pese a que es ilegal, hay personas que tienen contratos de alquiler temporal aunque se trate de su vivienda principal, y se les va renovando el contrato. En teoría, el juez, con más de un contrato renovado, puede decidir que no estamos ante un alquiler temporal. Pero el inquilino tiene escaso poder de negociación. Por eso es importante que existan y que se apoye a las organizaciones que equilibran ese poder de negociación, como los sindicatos de inquilinos. En casos como el descrito, recomiendan a la persona que se empadrone, para poder denunciar después. Por otra parte, también consideramos una lástima la oportunidad perdida del recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Pero la ley va a penalizar los inmuebles no habitados con el IBI, ¿no?

Somos partidarios de recargos en el IBI, pero el problema es que no sabemos cuántas viviendas vacías hay ni dónde están. Los datos siguen siendo los del censo de 2011 (los famosos 3 millones). Por otra parte, la ley intenta resolver la falta de definición precisa de qué es una vivienda desocupada. Tras la primera definición sugerida en 2019, y que luego se dejó a cargo de las comunidades autónomas, se propone una definición que vemos difícil de aplicar. Se dice que está desocupada una vivienda que lleve al menos dos años vacía y que pertenezca a un propietario de cuatro o de más inmuebles urbanos. Pero se contemplan una serie de exenciones. Por ejemplo, si te trasladas por trabajo un tiempo. O si es una segunda residencia. En este caso, aunque esté vacía cuatro años no pasa nada. Así, es muy difícil para un ayuntamiento, que es a quien le corresponde aplicar el IBI, no solo saber dónde hay viviendas vacías, sino demostrar que lo son. Eso nos lleva a muchos contenciosos en los juzgados y vemos difícil avanzar. Por ello proponemos que el recargo se aplique igual que se hace en Euskadi: que se aplique a cualquier vivienda no principal. Es un criterio fácil de medir, pues basta el padrón), y tiene una segunda ventaja: afecta a un abanico más amplio de viviendas vacías, secundarias, de alquiler por temporadas… y de viviendas turísticas.

¿De qué recargo hablamos?

Del 50%. Pero lo importante no es el porcentaje. Primero hay que decidir a quién se le aplica, quién paga. Y luego se puede discutir cuánto.

Sus propuestas incluyen medidas a corto plazo y a largo plazo. ¿Cuáles dirían que son las más urgentes?

Desde Future Lab proponemos, sí, medidas a corto y a largo plazo. Destaco dos: ampliar el derecho de tanteo y retracto, lo que que supone dar prioridad a la administración en el derecho a adquirir viviendas, y aprovechar los derechos de vuelo a cambio de que los constructores hagan más vivienda social. Se trata de aumentar la altura de los edificios en vertical, sobrepasando la regulación, a cambio de más pisos sociales, para que no puedan argumentar que no les salga rentable y dediquen un 30% de las nuevas promociones a vivienda social. Es un win-win, ganar-ganar mediante la densificación: el promotor puede aumentar el numero de metros cuadrados construidos a parte de dedicar una parte a vivienda social.

Barcelona ha aplicado ese 30% y los constructores hablan de paralización de la construcción. Es difícil saber si es debido al 30% o debido a la Covid. También hay que tener en cuenta la elevada actividad que hubo durante el periodo de excepción transitorio previo a la aplicación de esta norma: durante esta fase, las empresas se apresuraron a pedir permisos de construcción. La reserva para vivienda pública es una política a largo plazo que se aplica en muchos lugares. En París, el 20% de las nuevas construcciones son sociales, y si las combinas con otras como el citado derecho de vuelo para que salga algo más rentable, se facilita tanto la vivienda social como la mixtura social. Porque en Francia, por ejemplo, se ha producido problema de segregación. Las viviendas sociales se concentran en guettos.

¿Echa en falta promotores y constructores que no quieran especular?

Par alcanzar el 20% de vivienda social habrá que disparar en todas direcciones. Desde las cooperativas a las entidades sin ánimo de lucro como fundaciones, y, sí, también a través de la colaboración público-privada.

¿Y la polémica regulación de alquileres? Depende de cada comunidad aplicarla o no…

No podían hacer otra cosa, si recordamos que las competencias en vivienda corresponden a las comunidades. También es verdad que, cuando Cataluña reguló la vivienda, el Tribunal Constitucional tumbó la ley entre otras razones porque dijo que la regulación de contratos no afecta a las competencias en vivienda sino que concierne al derecho civil. Pero ahora, con la nueva ley, el Estado cambia la regulación y las comunidades pueden hacerlo.

Los sectores críticos con la regulación de alquileres apuntan que el mercado de la vivienda también funciona como la mayoría de mercados, según la ley de la oferta y la demanda, y que se restringe la oferta.

Como economista, diré que en general funciona la ley de la oferta y la demanda. Pero la cuestión es que el mercado de la vivienda no es un mercado perfectamente competitivo. Reacciona poco al precio. Tanto la oferta como la demanda es inelástica.  Y cuando se construían múltiples pisos durante los años de la burbuja, la oferta aumentaba y los precios no bajaban. Si evaluamos el impacto del control de precios en Cataluña, vemos que la oferta no se ha visto mermada. Se ha comparado un grupo de municipios donde se les ha aplicado la medida con otro donde no se les ha aplicado. Y el número de contratos de alquiler no fue distinto antes y después de la regulación. Pero sí es clave ver cómo se diseña y cómo se aplica la regulación. Para evitar eventuales efectos adversos.

¿Cómo se pueden evitar, por ejemplo, esos efectos adversos?

Pues la ley catalana de vivienda incluyó dos medidas interesantes: toda nueva construcción está exenta de control de precios durante un tiempo, para que no se diga que se desincentiva la construcción. Y también contemplaba que no hubiera controles de precios si el propietario podía demostrar que se habían realizado reformas, de modo que se incentivaron las reformas, cuando normalmente los contrarios a la regulación de precios argumentan que los propietarios desincentivarán las reformas y el mantenimiento de los pisos.  También son importantes las multas en caso de incumplimientos, así como la transparencia: que los inquilinos puedan ver los topes de precios. La idea es que el control de precios evite que el propietario pueda trasladar vivienda de la parte controlada a la no controlada.

¿A qué se refiere?

Por empleo, en San Francisco, se aplicaban controles de precios a los pisos pero no se le aplicaban a las casas. El propietario pensaba: “Pues echo abajo los pisos y construyo casas”. En España no habrá mercado no regulado. En el proyecto de ley anterior, solo se aplicaban los controles a grandes tenedores, y era fácil que el gran tenedor dividiera los pisos en bloques, a nombre de otra persona o sociedad, para eludir el control. El dilema no es “regulación, sí, y siempre, o regulación, no, nunca”. El debate es cómo, en qué condiciones. No debe destruirse del todo el incentivo que tenga el arrendador para que mantenga su vivienda en alquiler, pero sí que debe aspirar a capturar parte de los márgenes excesivos del arrendador. Lo ideal es un sistema de topes flexibles.

En su informe incide en la dificultad para que los jóvenes sean propietarios. Pero ¿hay que impulsar la propiedad necesariamente? En muchos países europeos mucha gente vive de alquiler sin problema de acceso. Vemos ahora la ayuda a la compra de viviendas con apoyo del ICO. ¿No es esto una contradicción con la expansión de la vivienda social?

La cuestión no es facilitar o no el acceso a la propiedad en sí. El problema es el mercado de alquiler que tenemos: es inestable y está sobrecargado. Esto significa que para un 40% de inquilinos, el alquiler suponer al menos 40% de sus ingresos. La situación es grave. No hay forma de ahorrar ni de planificar el futuro, y genera una inestabilidad enorme. Si existiera un parque de vivienda social del 20%, como se ha promedio, el mercado del alquiler sería distinto.