Vivienda para todos
Ideas que se experimentan en Europa para ampliar el parque de pisos sociales y asequibles con el fin de atajar la especulación inmobiliaria
En los trenes llenos de gente entrando en ciudades vacías, la pandemia hizo visible que buena parte del personal de limpieza, enfermería, reparto, hostelería y supermercados —sin teletrabajo a la vista— no puede permitirse vivir en las urbes donde, mal que bien, se gana la vida.
Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), la demanda de vivienda asequible es superior a la oferta, pero el problema se agudiza "en las zonas ricas en empleos y entre las capas con rentas más bajas".
Su informe Building for a better tomorrow: policies to make housing more affordable de este año incide en que una importante proporción de hogares del quintil más bajo de ingresos paga "una carga excesiva en costes de vivienda" que desde 1995 ha ido proporcionalmente a más. En España, la sobrecarga entre los inquilinos de bajos ingresos es de las más elevadas, del 63,9%, por detrás de Chile, Croacia y Grecia. Se llevan la palma las personas más jóvenes, pues el aumento de precios se cruza con el empleo precario temporal.
Recorte de la inversión
En las últimas dos décadas, ha menguado la inversión directa en vivienda asequible. En 2001, suponía el 0,17% del PIB de la OCDE, y pasó al 0,07% en 2018. En este tiempo aumentaron los subsidios, del 0,26% al 0,31%. "El porcentaje de vivienda social ha disminuido en casi todos los países desde 2010", concluye.
La organización augura como "probable" un incremento de la demanda de vivienda asequible y social y subraya que invertir en ella "valdrá la pena a largo plazo", también como "palanca para una recuperación inclusiva".
Grandes urbes europeas recogen el guante. Londres ha anunciado que construirá 80.000 viviendas asequibles en nueve años. Berlín quiere duplicar (del 25% al 50%) la proporción de vivienda pública o cooperativa en 2050. París se ha dado nueve años para alcanzar el 30% desde el 24% actual. Y 134.000 de las 300.000 viviendas del plan de Dublín para 2030 son públicas o asequibles.
El banco de estrategias que se sigue es múltiple. De la reserva de suelo en nuevas promociones y grandes rehabilitaciones en Londres, a la transformación de fábricas en Manchester. De la conversión de oficinas en París, o de contenedores marítimos en Barcelona, a la compra de edificios sin ascensor de personas mayores en Sevilla. Adiós al temor a los edificios altos en Viena. Modelos participativos en Dinamarca y Suecia. Y el derecho de tanteo y retracto que permite a las Administraciones tener preferencia para comprar pisos de bancos.
Regular impactos negativos
También, atar en corto al sector privado. La relatora de la ONU para vivienda, Leilani Farha, recomendó en 2019 a los Gobiernos que regularan a las empresas para evitar "inversiones con impacto negativo sobre el derecho a la vivienda". Incluyó la prohibición de privatizaciones de vivienda social o pública, y también un marco regulatorio sobre el alquiler que "preserve la seguridad del inquilino y la vivienda asequible", con topes, controles y congelación de alquileres "donde sea necesario".
"No existe una solución mágica que acabe con el problema de la vivienda; hace falta combinar diversas estrategias, pues se trata de un problema pluridisciplinar que requiere que se aborde desde distintas perspectivas, como la medioambiental. Un avance significativo ha sido la calificación permanente de buena parte de la vivienda protegida, de ahí la importancia de vincular las políticas de vivienda con las urbanísticas. Es evidente que la medida capital es la construcción de vivienda, especialmente en régimen de alquiler. Pero, puesto que los procesos de construcción son lentos, debe incidirse en políticas del mientras tanto", subraya Judith Gifreu, exdirectora de la Agencia de Vivienda de Cataluña y coimpulsora de la nueva Cátedra de la Vivienda de Barcelona.
Patrimonio perdido
El punto de partida de España es un parque de vivienda social del 1,6%, frente a una media europea del 15%. La política favorable a la vivienda en propiedad, mediante incentivos fiscales, se ha sumado a una apuesta por la vivienda protegida en propiedad que, con los años, se ha descalificado y ha pasado al mercado privado. En la década de 1980, la proporción de vivienda protegida era del 47%; en la de 1990, del 21,6%, y en la de 2000, del 10,7%. Tras el descalabro del sector, subió al 23,7%.
"La VPO de compra ha cronificado el problema", afirma el expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler Alejandro Inurrieta en Vivienda, la revolución más urgente. En el libro, editado por Alternativas Económicas, el economista estima preciso movilizar de 7,5 a 8,5 millones las viviendas de alquiler públicas o privadas bajo gestión pública.
El reto se ha agrandado con la irrupción de fondos buitre en un mercado enfermo de oportunidades desde 2008 y que han protagonizado episodios como la venta de 1.806 viviendas sociales a Blackstone en Madrid. Ahora, el Gobierno de la Comunidad de Madrid ha empezado a adjudicar lotes de parcelas donde construir, en ocho años, 25.000 viviendas de alquiler el 40% por debajo del mercado, en concesión por 50 años.
Las Administraciones, mermadas de recursos, barruntan iniciativas de financiación a gran escala y tienen el dilema de cómo apoyarse en el sector privado que entre en el juego del largo plazo y la gestión.
Privados por el bien común
"Hace falta una coalición de proveedores de vivienda que trabajen por el bien común y no solo para lucrarse", reclamaba en el pasado Foro de la Vivienda y la Rehabilitación de noviembre la profesora de la Universidad RMIT de Australia experta en vivienda Julie Lawson, tras presentar el estudio Housing 2030, compendio de políticas de varios países, con sus pros y contras.
Promotores como Manel Rodríguez reivindican no solo que la actividad en el mercado puede compaginarse con la vivienda social —en su caso, vía la Fundación SALAS—, sino que la primera da acceso a recursos para la segunda. SALAS y otras 11 fundaciones que promueven y gestionan vivienda social de alquiler se coordinan en Cohabitac. "Podemos ser una máquina de promoción social, pero necesitamos la colaboración de las Administraciones", señala.
El sistema: los alquileres bajos van pagando los créditos para la construcción. Una vez pagados, siguen generando ingresos. "En 20 años puedes tener 15.000 viviendas a 500 euros al mes". Autofinanciadas. Su referente es Places for people, que por esta vía gestiona 217.000 viviendas asequibles en Reino Unido.
Francia
Canalizar los ahorros de la ciudadanía hacia la vivienda social
En Francia, que tiene 68 millones de habitantes, hay cerca de 50 millones de libretas de ahorro, las llamadas Livret A, con garantía pública y que centraliza la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Estas cuentas son populares porque ofrecen un interés muy atractivo, libre de impuestos y con garantía del Estado. A finales de 2020, los hogares franceses sumaban 411.000 millones de euros en ahorros gestionados por la CDC.
Estos datos vienen a cuento porque el 65% de los depósitos procedentes de estas cuentas se utilizan para financiar la construcción de vivienda social y ofrecer préstamos para rehabilitar pisos. En el periodo 2020-2022, la caja prevé financiar un total de 110.000 nuevas unidades de vivienda social por año, más la renovación de otras 125.000.
Un punto fuerte del modelo reside en el hecho de que, incluso cuando la economía se descalabra, como ha sucedido durante la pandemia, la CDC puede mantener o incluso aumentar sus inversiones. De hecho, los ahorros de la población se incrementaron en 2020. Y quienes perdieron el trabajo o vieron bajar sus ingresos han podido encontrar rápidamente un hogar.
La Livret A es uno de los puntos fuertes del modelo francés, junto con la fiscalidad y las aportaciones de las cotizaciones sociales.
Países Bajos
Comprar bonos públicos para costear pisos accesibles y verdes
Para atraer inversión interesada en la ampliación del parque de vivienda social y asequible, el banco público Nederlandse Waterschapsbank (NWB, que significa Banco del Agua Holandés) lanzó en 2017 una primera emisión de bonos de vivienda a precios inferiores a los del mercado, fijados en función de la demanda, que aportan dinero para construir y rehabilitar viviendas gestionadas por empresas con beneficios limitados.
El NWB, donde están presentes las autoridades estatales y las de las provincias, nació en 1954 como una herramienta de protección ante las inundaciones. Emite deuda a largo plazo ("bonos de agua") a bajos intereses. Pero hoy, más del 60% de sus inversiones se destinan a vivienda social. En septiembre pasado informó de que había emitido 1.000 millones de euros en bonos de vivienda sostenibles a 25 años (hasta 2046) con este fin, sin garantía del Tesoro. Estos 1.000 millones forman parte de un programa de emisiones de deuda por un valor de 60.000 millones de euros. Los inversores exigen transparencia y rendición de cuentas, y visitan regularmente las promociones para ver el impacto de su dinero.
El banco trabaja codo con codo con Aedes, la federación nacional de proveedores de vivienda social, que gestiona 2,3 millones de viviendas para hogares vulnerables. Sus más de 300 miembros se cubren entre sí ante eventuales inversiones fallidas mediante un fondo solidario y, si dicho fondo no bastara, tienen el aval del Tesoro holandés, aunque en 25 años no ha hecho falta. Aedes inverte 2.300 millones de euros en construcción y 5.100 millones en rehabilitación.
30% de vivienda social
Holanda es uno de los países europeos con una proporción más elevada de vivienda social en Europa (casi el 30% del total). Y destaca también por sus mecanismos de participación. Por ejemplo, el 70% de los inquilinos tienen que estar de acuerdo antes de iniciarse una rehabilitación. La calidad de las viviendas y su precio máximo se evalúa mediante un sistema por puntos que se aplica a las viviendas de alquileres inferiores a los 752 euros.
Austria y Dinamarca
Autofinanciar nueva vivienda social con los alquileres
Países de referencia que están a años luz en materia de vivienda social y asequible como son Austria y Dinamarca comparten un instrumento similar: un fondo específico que costea tanto la construcción de nuevos edificios a precios por debajo del mercado como la rehabilitación de pisos en mal estado y poco eficientes energética.
¿De dónde sale el dinero de ese fondo? De los alquileres que pagan los inquilinos e inquilinas. La clave reside en que, una vez devuelto el préstamo con el que se levanta una promoción al cabo de los años, y que se ha amortizado con el pago de las rentas mensuales, los residentes continúan pagando su alquiler. Los excedentes que se van generando van al fondo como ahorro, y el fondo los reinvierte en ampliar el parque social y asequible. La apuesta es, pues, de una estrategia a largo plazo que permite la autofinanciación.
Pisos sociales para un millón
En el consejo del Fondo Nacional de Construcción de Dinamarca —donde casi un millón de personas, de un total de 5,8 millones, vive en un piso social o asequible provisto por entidades sin ánimo de lucro— participan organizaciones de viviendas, inquilinos y municipios. Los alquileres están regulados por ley y no pueden superar una cantidad que cubra los gastos operativos y el retorno del valor de la propiedad en el año de su construcción.
En el caso de Austria —donde el 24% del parque inmobiliario es vivienda social, desarrollada principalmente por asociaciones de vivienda de lucro limitado (un dividendo máximo del 3%), en procesos competitivos en los que intervienen jurados ciudadanos y con alquileres topados, que no superan el 30% de los ingresos. El fondo del banco de suelo municipal Wohnfonds Wien, con 3,25 millones de metros cuadrados, apuntala la financiación vía préstamos públicos.
Viena, el 62% de cuya población vive en pisos sociales de alquiler, practica una activa política de suelo e invierte 500 millones anuales en vivienda. Uno de sus mayores proyectos es el de Aspern Seestadt, para alojar a 20.000 personas, en alquiler y de propiedad.
Sevilla
Tejer una red municipal de alojamientos colaborativos
RUE 32 ha sido el proyecto pionero integrado en la política de vivienda en Sevilla que consiste en crear una malla de alojamientos colaborativos bajo gestión pública. Grupos heterogéneos de personas en situación de vulnerabilidad o con necesidades especiales —emigrantes retornados, personas divorciadas, víctimas de desahucios, personal investigador, menores de 35 años y mayores de 55, así como personas cuyo hogar está en rehabilitación, entre otros perfiles— pueden optar a alquilar viviendas con espacios compartidos para el ocio, el trabajo o el estudio. Según el periodo de estancia en el alojamiento, que se ha concebido, además, como equipamiento de barrio, se pagarán a un precio mensual de entre 198 y 596 euros.
"Interesa mucho la mezcla de jóvenes y mayores", señalan en Emvisesa, la empresa pública de Sevilla que ha lanzado el plan, y que se ha propuesto ampliar su parque asequible con 3.000 nuevas viviendas de alquileres bajos. Aunque Rue 32 y algún otro proyecto se ha construido de cero como botón de muestra, la idea es crear la red a partir de la rehabilitación de patrimonio público en mal estado o ya en ruinas. Por ahora, lleva invertidos 45 millones en las primeras 516 unidades.
Baleares
Apostar por las cooperativas de vivienda en cesión de uso
El modelo cooperativo, entre la propiedad y el alquiler, se expande. De Tallin a Bolonia. Un grupo de personas que desea vivir en comunidad es adjudicataria de un solar público donde autopromueve vivienda protegida con derecho a uso durante largos periodos. El edificio se gestiona de forma colectiva y se ahorra el beneficio del promotor. Sus miembros aportan un capital inicial —si se van, la recuperan, más el IPC— y una renta mensual asequible. En Hamburgo, por ejemplo, el 20% de las viviendas de obra nueva deben reservarse a proyectos de cooperativas y fundaciones. En Reino Unido, los inquilinos de pisos municipales pueden gestionar su vivienda y las comunidades lideran distintos modelos creados por cooperativas.
En España, Baleares tiene un programa específico de cesión de solares a cooperativas de vivienda, con derecho a uso por 75 años. Les financia el 10% de la promoción y les ofrece ayuda técnica. La primera cooperativa de nueva construcción en una ciudad con este modelo fue La Borda, en Barcelona.
Estonia y Francia
Aplicar un impuesto sobre el suel y sobre las viviendas vacías
Vista la relación de la crisis financiera de 2008 con la propiedad inmobiliaria y la especulación con el suelo —en España, Irlanda, Portugal y Grecia, pero también en Reino Unido y EE UU—, el economista Alejandro Inurrieta, expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, propone un impuesto sobre el suelo en lugar de cargar todo el peso fiscal sobre salarios, consumo, beneficios o ahorro. En su libro Vivienda. La revolución más urgente (editado por Alternativas Económicas), Inurrieta sugiere gravar el 80% del valor catastral del suelo con tipos cercanos al 3%, con el objetivo de llegar al 9%. Según sus cálculos, esta figura permitiría disponer de ingresos cercanos a los 100.000 millones de euros para las arcas públicas.
Estonia, cuyos impuestos sobre las transacciones inmobiliarias son bajos, es el país de la Unión Europea que más se apoya en los tributos sobre el valor del suelo, que los municipios son libres de fijar (entre el 0,1% y el 2,5% anual).
La fiscalidad se ha tendido a utilizar bien para desgravar la compra de viviendas o bien para incentivar a los propietarios que alquilen pisos. Pero países como Irlanda han optado por gravar solares en desuso. Desde 1998, Francia aplica impuestos sobre viviendas vacías (a partir de un año en desuso), reforzados en 2013. En toda población de más de 50.000 habitantes, se aplica el 12,5% sobre los ingresos potenciales, porcentaje que se eleva al 25% en los años siguientes.
Barcelona
Crear un operador mixto con riesgos al 50% para hacer pisos de alquiler barato
Barcelona y 35 municipios de su área metropolitana han iniciado un experimento para ampliar el parque de vivienda asequible con una gobernanza no testada en Europa. Tras un intento fallido que retrasó el proyecto, en noviembre se lanzó una empresa en la que el sector público y el privado comparten inversión, riesgos y beneficios al 50%. Se trata de Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB), y tiene el plan de producir 4.500 pisos de alquiler por debajo de los precios de mercado, con una inversión global de 600 millones.
El Ayuntamiento de Ada Colau se ha mostrado crítico con los modelos de colaboración público-privada. Ante la necesidad ingente de viviendas protegidas, intenta redefinir el modelo. El suelo seguirá siendo público. Los beneficios de la empresa —participada a partes iguales por el Ayuntamiento de Barcelona, el Área Metropolitana de Barcelona (AMB) y Cevasa y Neinor, que construirán y gestionarán los pisos— está tasado. Neinor es la principal promotora residencial española. Nació a partir de la compra por el fondo buitre Lone Star de un paquete bancario de suelo, que la sacó a Bolsa en 2017. A partir de ahí, sus accionistas de referencias tienen visión a más largo plazo (los fondos institucionales francés Orion e israelí Adan). La empresa ha declarado que desea "desarrollar una pata social".
El equipo de gestión de HMB es privado, pero las autoridades se sentarán en el consejo de administración, a partes iguales, con un consejero independiente que pueda desempatar y un controller designado por la parte pública. Como salvaguarda, las acciones públicas nunca podrán pasar a ser de los privados, pero las privadas sí podrían pasar a manos públicas. El precio de los alquileres oscilará entre 400 y los 750 euros al mes. El alquiler medio en la ciudad es de 932.
"Queremos replicar este modelo. Animamos a otras ciudades a hablar con los privados. Reinvertiremos las ganancias en más vivienda pública", explica Javier Burón, gerente de Vivienda de Barcelona. El consistorio se ha enfrentado a constructoras y promotoras con su política de reserva del 30% para vivienda social en nuevas promociones, regulación de alquileres y compra de edificios por el derecho de tanteo y retracto.
Berlín
Expropiar viviendas de las empresas y fondos propietarios
El 56,4% de los electores de Berlín votó, junto con las últimas elecciones federales de septiembre pasado, a favor de expropiar las viviendas de las grandes empresas propietarias. La campaña tenía un blanco: compañías que dispongan de 3.000 pisos o más, con el objetivo de convertirlos en viviendas sociales. En mente de la iniciativa, en manos del nuevo Gobierno de coalición liderado por Olaf Scholz —una comisión de expertos analiza cómo proceder—, está Deutsche Wohnen, uno de los mayores fondos de inversión de Berlín. Este fondo es el dueño del 10% de todos los apartamentos de la capital alemana.
La consulta no era vinculante, pero el malestar por el encarecimiento de los precios en Berlín ha ido a más en los últimos años. Berlín ha recibido una inversión de 42.000 millones desde la crisis financiera.
La mayoría de berlineses, cerca del 80%, vive de alquiler, y muchos ciudadanos han sido víctimas de la gentrificación. La ciudad ha intentado, además, otros instrumentos como la regulación de los alquileres. Ha habido debate sobre la legalidad de la medida —parada por el Constitucional, que cuestionaba las competencias de las ciudades—. El reto principal es compensar a las empresas expropiables, si el Gobierno escucha la votación.
Cambios en la nueva ley
Calificación permanente
La vivienda protegida en suelo de reserva tendrá una calificación indefinida. En el resto de casos se podrán descalificar a los 30 años. El parque público de vivienda social se declara patrimonio: no podrá venderse.
Regulación del alquiler
Los alquileres de los propietarios con más de 10 viviendas podrán limitarse en las denominadas "zonas tensionadas" (si el precio medio del alquiler en la zona supera el 30% de la renta media de sus habitantes), a partir de un índice de referencia, aún por definir. La ley deja en manos de las comunidades autónomas si lo aplican o no. La Comunidad de Madrid ya ha dicho que no lo hará.
Ventajas fiscales para alquilar
Los propietarios con menos de 10 viviendas tendrán bonificaciones fiscales sobre las rentas obtenidas del alquiler de sus pisos si lo bajan al menos el 5%. La bonificación llega al 90% en las zonas tensionadas.
Ayudas para jóvenes
Se introduce un bono de 250 euros mensuales para personas de entre 18 y 35 años con rentas anuales de menos de 23.725 euros.
Reserva en la obra nueva
Las nuevas promociones de obra nueva deberán reservar el 30% de las viviendas al parque público. La mitad, para alquiler social. La ley crea un fondo social de vivienda para fortalecer el parque público.
Viviendas vacías
Las que lleven vacías más de dos años y que sean de propietarios con más de cuatro de ellas en el mismo municipio, los ayuntamientos podrán aumentar el IBI con un recargo de entre el 50% y el 150%
Vivienda asequible
Las Administraciones pueden otorgar ventajas urbanísticas y fiscales a privados (y al tecer sector) que destinen sus viviendas a residencia habitual de alquiler a precios bajos.
