Vivienda: un ‘mercado’ hacia el abismo

Los últimos barómetros del CIS ya sitúan la vivienda como el principal problema de la ciudadanía, con un mercado extremadamente tensionado que convierte en una auténtica odisea encontrar un lugar donde establecerse sin dejarse la vida en ello, sobre todo para los más jóvenes.

Pero este descomunal problema tiene una derivada mucho menos conocida, aunque también muy importante en la medida en que se entremezcla con otro de los grandes retos de nuestra época: la transición energética para hacer frente a la emergencia climática.

La necesidad imperante de renovación del parque de viviendas para hacerlas mucho más eficientes energéticamente y reducir drásticamente sus emisiones de CO2 —sobre todo a causa de la calefacción y la refrigeración— choca con la realidad de un mercado muy tensionado, que en el 95% está en manos de particulares y en el que nadie quiere asumir los costes económicos de la reforma. Además, existe el riesgo de que, a la postre, desencadene nuevos procesos de gentrificación, en el que se acabe expulsando a las familias de las viviendas que sí logren renovarse y vean con ello aumentar su valor de mercado.

Para que este proceso sea exitoso —y permita mejorar la vida de toda la ciudadanía sin ser un nuevo propulsor de desigualdades a la vez que contribuya realmente a reducir las emisiones— se necesitará un paquete de medidas dirigidas a sectores muy diversos que aceleren sensiblemente el ritmo de las reformas sin hacer recaer el coste sobre las clases populares, ya muy agobiadas por llegar a fin de mes y acceder a la vivienda.

De lo contrario, no solo se quedará lejos de los objetivos previstos —una posibilidad que el planeta no se puede permitir—, sino que, además, se corre el riesgo de ir alejando de la agenda contra el cambio climático a sectores que se sienten perjudicados. Según el Eurobarómetro de 2022, el 88% de los españoles respaldan una transición energética que no deje a nadie atrás.

El informe Perfiles sociales y financiación de la renovación energética de viviendas, elaborado para Revo-Prosperidad Sostenible con el apoyo de la European Climate Foundation, analiza el fenómeno desde todos los ángulos con el objetivo de realizar propuestas que cumplan el doble propósito de acelerar el ritmo de las renovaciones de viviendas asegurando que beneficien a todos los sectores sociales y no les supongan una nueva carga. Este dossier es una síntesis de esta investigación, cuya versión íntegra está accesible también en revoprosper.org.

Retraso

El balance de la renovación energética del parque de viviendas en España es, por ahora, pobre. Se esperaban dos millones de renovaciones para el periodo 2015-2020, de acuerdo con la Estrategia a Largo Plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España 2020 (ERESEE 2020). Sin embargo, se han venido ejecutando unas 30.000 rehabilitaciones de todo tipo (no se sabe cuántas están destinadas a mejorar la eficiencia energética) cada año.

En 2023, según los datos de visados difundidos por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), se solicitaron permisos de gran renovación para 37.783 viviendas. Esto supone el 9,4% más que en 2022, y el 50% más que en 2019. Pero estas cifras están lejos de lo que sería necesario teniendo en cuenta que el 80% del parque se considera ineficiente. Las rehabilitaciones energéticas de viviendas deberían incrementarse hasta llegar a 300.000 al año en España en 2030 de acuerdo con la estimación del  del Gobierno para cumplir los objetivos de reducción de emisiones.

La reciente aprobación de la Directiva de Eficiencia Energética de Edificios en su versión de 2024 exige que cada Estado elabore un plan nacional de renovación de edificios que incluya una estrategia de financiación a largo plazo con financiación pública y privada. Para cumplir con las exigencias de descarbonización de la directiva, el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) ya ha estimado en 1,377 millones de viviendas las que deberían ser renovadas energéticamente hasta 2030.

También será necesario proporcionar mecanismos para mejorar las garantías, alargar la duración de los créditos, reducir los tipos de interés y diferenciar en mayor medida los tipos de interés de los créditos verdes y el resto de los créditos. En el plano social, será necesario apoyar a los propietarios de viviendas y a los inquilinos, tomar medidas para evitar la expulsión de estos de las zonas regeneradas y evitar que los requisitos para que los bancos transformen sus operaciones en operaciones más ecológicas sirvan para expulsar hogares del mercado hipotecario (evitar que los hogares que solo pueden permitirse comprar una vivienda de baja calificación energética queden sin financiación hipotecaria a causa de los objetivos de hipotecas verdes de la banca).

Más PIB, más exclusión

La urgencia para acelerar la renovación se da en un contexto en el que la población en riesgo de pobreza o exclusión social llega al 26,5% —unos 12,7 millones de personas—, el 37,1% de los hogares no tiene capacidad para afrontar gastos imprevistos y casi la mitad de la población (48,7%) presenta dificultades para llegar a fin de mes. El problema de vivir en la calle (sinhogarismo) ha crecido el 25% en la última década y afecta ya a más de 40.000 personas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) .

Este proceso de claro avance de la pobreza contrasta con la reciente evolución económica positiva del país. Diversas investigaciones cualitativas han documentado cómo la población en situación de pobreza o exclusión señala el problema de la vivienda como una de las principales razones que les impiden vivir con dignidad.

La relación entre la evolución del precio de la vivienda y la de los ingresos va a ser uno de los datos clave para explicar este hecho, y es que, no solo en España, sino en toda Europa, el crecimiento de los precios de la vivienda ha superado sistemáticamente el de los ingresos en la última década. La mejoría económica se ha dado al tiempo que se registraba una regresión en aspectos esenciales relacionados con la vivienda.

De entrada, en el periodo entre 2012 y 2023 la insatisfacción con la vivienda se expande en todos los grupos de población. La de los pobres en mayor medida (pasa del 17% al 22%), pero también en el resto de población (del 11,1% al 16,5%), como pone de manifiesto el último informe de la Red Europea de la Lucha contra la Pobreza y la Exclusión social (EAPN-ES).

Otro dato regresivo en vivienda que se ha registrado mientras se manifestaba una mejoría económica es que se reducía el número de hogares que pueden tener su vivienda principal en propiedad, que ha pasado del 82,56% en 2011 al 72,15% en 2022, según el Banco de España: una reducción de 10 puntos en poco más de una década.

España cuenta con un exiguo parque de vivienda social —del 2,5%, mientras que el promedio europeo se sitúa en el 9,3%—, con lo que las reducciones en la ratio de hogares propietarios de su vivienda habitual ha tenido efectos dramáticos ante la dureza de la evolución del mercado, especialmente entre la juventud. La última Encuesta Financiera a las Familias del Banco de España (con datos de 2022) refleja que apenas el 30% de los menores de 35 años son propietarios de una vivienda, una gran caída con respecto al 66% de 2002.

Más de la mitad de la población del decil de menores ingresos (el 51,2%) destina a la vivienda más del 40% de su renta, un porcentaje que en Madrid y Barcelona es ya el habitual para el conjunto de la población, mientras que en Málaga roza el 50% y en Mallorca supera el 60%. El alquiler residencial subió casi el 30% entre 2015 y 2022 y España se ha convertido en el país de la UE con mayor proporción de personas en riesgo de pobreza en el grupo de población que vive de alquiler: el 45% comparado con el promedio europeo del 30%.

Pobreza energética

La pobreza energética también se ha disparado y no solo entre los hogares con más dificultades económicas, lo que hace más acuciante aún acelerar la renovación energética del parque de viviendas: ya afecta a uno de cada cinco hogares con un crecimiento muy importante en los últimos años. El número de hogares que no pueden mantener la vivienda a una temperatura adecuada en invierno ha pasado del 5,9% en 2008 al 20,7% en 2023. En los hogares en riesgo de pobreza ha pasado del 13% al 34%.

Las diferencias entre las viviendas en propiedad y en alquiler son también manifiestas aquí: en las primeras, la pobreza energética afecta al 18% del total, mientras que en las de alquiler sube al 32%. La proporción de viviendas en alquiler que presentan problemas de goteras o humedades llega a ser de dos de cada 10 (22%), mientras que entre las de propiedad es la mitad (11%).

Las adquisiciones de vivienda se están concentrando cada vez en menos manos ante el creciente papel de los fondos y los servicers, que buscan una elevada rentabilidad, atraídos por los buenos resultados de los pisos turísticos. La concentración de la propiedad de vivienda puede percibirse por el tipo de propietario que las adquiere, con un peso cada vez mayor en la adquisición de grandes propietarios. Según datos del catastro, el 60% de las viviendas vendidas en Madrid entre 2012 y 2020 fueron adquiridas por propietarios de más de ocho viviendas, y en Cataluña, La Rioja, Murcia y Cantabria están por encima del 50%. Las compraventas de viviendas por parte de no residentes extranjeros son del orden de las 60.000 viviendas al año.

Hay una marcada desigualdad de ingresos en función de la posición que se ocupe en el sistema de vivienda y en la estructura socioeconómica. Los caseros se agrupan mayoritariamente en los segmentos de ingresos más elevados, en contraste con los inquilinos, que predominan en los niveles de renta inferiores, situándose por debajo del promedio general de los hogares. La mediana de la renta bruta en el hogar de los caseros dobla la de los inquilinos.

El mercado de la vivienda ha llevado la situación al abismo: en lugar de garantizar el cumplimiento del derecho fundamental al acceso a un techo, consagrado en la Constitución, ha disparado los precios, la desigualdad y la exclusión, al tiempo que esquiva asumir el gran reto de reducir emisiones para combatir el cambio climático. Es hora de intervenir con medidas que faciliten el acceso a la vivienda y, a la vez, reduzcan sus emisiones.